別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岡崎 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 9-5 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.
鑑定評価額 274,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市大平町字榎田２４番外
 ②地積
　(㎡)		 2,967  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1:2.5		 事務所兼作業所等

Ｓ3		 事業所、工場等が混
在するＩＣに近い工
業地域		 西7.6m市道、北側道 水道、下水 国道１号

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 岡崎ＩＣに近く、旧来の中小
工場地と流通業務地等が混在
する地域		 街

路		 ７．６ｍ市道 交通

施設		 東岡崎駅南東方

3.0km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 物流業界では、慢性的な人手不足と流通量増大の中で地域的拠点整備に対する投資需要は未だ強く、交通利便性
に優れる当地域は、当面は流通業務を中心とする工業地域としての現状を維持することが見込まれる。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西三河地域の流通業務・工場地域。主たる需要者は物流業及び製造業を営む法人。物流業に関しては、大
手企業を中心に交通インフラの整備された地域における需要は根強く、特に高速道路ＩＣ周辺においては需要は強い状
態にある。製造業に関しても企業規模により需要の強さは異なるが、希少性のある大工場地はもとより、中小工場地の
需要も底堅さを維持している。取引水準及び規模は需要者により個別性が強く中心的なものは把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象近隣地域は流通業務を行う事務所及び旧来からの工場が多い地域であり収益性は重要であるが、同一需給圏内では
倉庫、工場用途において賃貸経営目的の取引は少なく、需要者の多くは自用目的の取引が中心で、取引価格も各企業の
必要性に基づくものであることから本評価では比準価格を採用するものとし、収益価格は参考にとどめ、更に周辺類似
の標準地との価格検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,300 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.6]		 [100.0]
100		 92,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流業については、物流２０２４年問題が地
価に与える影響は不透明であるが、高速道路
ＩＣに近い希少性の高い地域の需要は強さを
維持している。

昨年、付近に新しいスーパーが開業したこと
で、交通利便性に優れるこの地域は物流業以
外の業種からも需要がある地域であることが
再確認された。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０６
２８
-518		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南3.5m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b Ａ岡崎０６
２２
-514		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c Ａ西尾０６
４０
-533		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
西4m、北西4m、
三方路
工業

(60,200)
d Ａ岡崎０７
２２
-18		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m市道、
中間画地
工専
地区計画等
(60,200)
e Ａ岡崎０７
３１
-17		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,525  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,050 		 100
[  89.2]
72,926 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,900 
b (　           ) 
62,387  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,009 		 100
[  66.6]
96,110 
96,100 
c (　           ) 
52,381  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,324 		 100
[  58.2]
91,622 
91,600 
d (　           ) 
57,796  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,490 		 100
[  61.2]
95,572 
95,600 
e (　           ) 
43,600  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,210 		 100
[  51.2]
86,348 
86,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,400 円／㎡]  



岡崎 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,814,520 
5,577,898 
14,236,622 
9,551,800 
4,684,822 		 （　0.9752）
4,568,638 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    103,832,682 円　　　　（　     35,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,450.00 Ｓ1 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   2,967 ㎡     35.5 m x   83.0 m  前面道路：市道     　   7.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平屋建倉庫兼事務所１区画当たり約３６２㎡、４区画で想定した。尚、共用駐車場３７台を設置する。駐車料は賃料込み。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各戸独立で特に共用部分はないため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,450.00 
100.0 
1,450.00 
1,259 
1,825,550 		 6.0  10,953,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
100.0 
1,450.00 

1,825,550 		 10,953,300 
0 
⑨年額支払賃料      1,825,550 円　×　12ヶ月　＝　      21,906,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,906,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,190,660 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,715,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,953,300 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          98,580 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,814,520 円　　　　（　         6,678 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,265 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,259 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 815,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 657,198 円  　　　       21,906,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,117,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,662,600 円  　　　　    163,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,577,898 円　（　　　　　　         1,880 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 163,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 108,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 70 ％　＋　0.0668 ×  20 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,551,800 円  
（　　　　　         3,219 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,814,520 円      
②総費用 5,577,898 円      
③純収益　①－② 14,236,622 円      
④建物等に帰属する純収益 9,551,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,684,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,568,638 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,832,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市大平町字榎田２４番
 1803000086894-0000
2 　岡崎市大平町字榎田２５番
 1803000086895-0000
3 　岡崎市大平町字榎田２６番
 1803000086896-0000
4 　岡崎市大平町字榎田２７番
 1803000086897-0000
5 　岡崎市大平町字榎田２８番
 1803000086898-0000
6 　岡崎市大平町字榎田２９番１
 1803000086899-0000
7 　岡崎市大平町字榎田２９番３
 1803000086901-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岡崎 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 9-5 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　春樹   TEL.
鑑定評価額 273,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市大平町字榎田２４番外
 ②地積
　(㎡)		 2,967  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1:2.5		 事務所兼作業所等

Ｓ3		 事業所、工場等が混
在するＩＣに近い工
業地域		 西7.6m市道、北側道 水道、下水 国道１号

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 　東名高速道路岡崎ＩＣ及び
国道１号に近在する物流拠点
に最適な地域		 街

路		 ７．６ｍ市道 交通

施設		 東岡崎駅南東方

640m		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　岡崎ＩＣに近い中小工業地域である。周辺で令和５年小田急不動産の４階建物流倉庫が完成した。物流関連施
設適地として注目されて土地需要は多く、地価水準は強含みと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は西三河地区一円と広域な流通業務地域及び中小工場地域である。需要者の中心は岡崎ＩＣに近いため物
流業関連事業法人である。周辺には大規模電化製品・食品小売店舗等も存する。製造拠点の国内回帰の動きや物流用地
需要の高まりもあり市内事業用地需要は底堅い状況で、地価は強含みである。地価水準は画地規模、利用目的等により
取引される価格に幅があり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は自社工場等が中心であり、当該不動産賃貸収入のキャッシュ・フローよりも事業用地の取引価格水準及び
立地条件を重視して意思決定するものと思料され、賃貸市場が成熟しているものとは言い難い。よって実証的な比準価
格を重視し、収益価格を参酌し、一般的要因の影響、標準地の単価と総額の関連の適否、周辺類似の他の標準地との秤
量的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,300 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.5]		 [100.0]
100		 91,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　建築費等の物価高や金利等の変動で先行き
不透明感があるが、円安の影響もあり製造業
の業績は比較的堅調で、土地需要は強含み傾
向である。

　岡崎ＩＣや国道１号線に近接する好立地が
注目されている。スクラップ業者が目立つが
、物流関連施設用地としての土地需要は底堅
い。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０６
２８
-518		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南3.5m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b Ａ岡崎０７
２２
-18		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m市道、
中間画地
工専
地区計画等
(60,200)
c Ａ岡崎０６
２２
-514		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d Ａ西尾０６
４０
-533		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
西4m、北西4m、
三方路
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,525  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,050 		 100
[  73.9]
88,024 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,000 
b (　           ) 
57,796  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,490 		 100
[  60.6]
96,518 
96,500 
c (　           ) 
62,387  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,009 		 100
[  68.2]
93,855 
93,900 
d (　           ) 
52,381  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,324 		 100
[  57.0]
93,551 
93,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,000 円／㎡]  



岡崎 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,011,793 
5,579,628 
14,432,165 
9,727,600 
4,704,565 		 （　0.9752）
4,587,892 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    104,270,273 円　　　　（　     35,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,450.00 Ｓ1 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   2,967 ㎡     35.5 m x   83.0 m  前面道路：市道     　   7.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建事務所付倉庫の部分貸し（３６２．５０㎡×４戸）。屋外駐車場は共用とし、駐車料は家賃込み。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各戸独立しており共用部分がないため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,450.00 
100.0 
1,450.00 
1,224 
1,774,800 		 5.0  8,874,000 
1.0  1,774,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
100.0 
1,450.00 

1,774,800 		 8,874,000 
1,774,800 
⑨年額支払賃料      1,774,800 円　×　12ヶ月　＝　      21,297,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,297,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,703,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,593,792 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,874,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,641 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,774,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         336,360 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,011,793 円　　　　（　         6,745 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岡崎賃貸２４
０８
　　　　-901		 1,163  
(   1,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,095 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,224 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岡崎賃貸２３
０８
　　　　-903		 1,401  
(   1,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,319 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 830,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 638,928 円  　　　       21,297,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,085,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,693,200 円  　　　　    166,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,579,628 円　（　　　　　　         1,881 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 70 ％　＋　0.0668 ×  20 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,727,600 円  
（　　　　　         3,279 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,011,793 円      
②総費用 5,579,628 円      
③純収益　①－② 14,432,165 円      
④建物等に帰属する純収益 9,727,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,704,565 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,587,892 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,270,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市大平町字榎田２４番
 1803000086894-0000
2 　岡崎市大平町字榎田２５番
 1803000086895-0000
3 　岡崎市大平町字榎田２６番
 1803000086896-0000
4 　岡崎市大平町字榎田２７番
 1803000086897-0000
5 　岡崎市大平町字榎田２８番
 1803000086898-0000
6 　岡崎市大平町字榎田２９番１
 1803000086899-0000
7 　岡崎市大平町字榎田２９番３
 1803000086901-0000
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備考