別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岡崎 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-23 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.
鑑定評価額 50,100,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市本町通１丁目１２番外
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 東30m県道 水道、ガス、下水 東岡崎

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 東岡崎駅北方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当市における中心商業地域に位置づけられてきたが、商業地としての繁華性は停滞傾向にあり、近年周辺でマン
ションが建設されていることから、今後は徐々に商住混在する地域への移行が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市における中心商業地であった康生地区を中心とする市内一円の商業地域。需要者は地縁性をもつ個人
事業者や法人並びに不動産開発業者など。駐車場を完備する郊外型複合商業施設等へ顧客が流出するも、康生・伝馬地
区については、当市における知名度や交通利便性からマンション開発も見られ、地価は比較的堅調に推移した。借地・
借家形態が一般的な上、取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域に所在する。比準価格は、相対的に規範性の優る取引事例を重視し
て試算した。収益価格は、対象標準地上に６階建店舗ビルの建築を想定して試算したが、元本価値に即応する賃料を収
受し得ない賃貸市場の実態や近年の建築費上昇等を反映し低位に求められた。従って、実証的な比準価格を重視し、収
益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 182,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 非製造業では仕入コストの価格転嫁が進むが
、先行きについて為替動向の影響が大きく不
透明感が強いため、新規投資には概して慎重
である。

建築費高騰の影響は不透明であるが、近年付
近でマンション建設が行われたことから、マ
ンション用地としての需要は存在するものと
思料する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０６
１９
-530		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東26m国道、
東3.5m、角地
商業

(90,400)
b Ａ岡崎０７
２８
-24		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北19m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c Ａ岡崎０７
３０
-3		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d Ａ岡崎０７
２８
-14		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e Ａ岡崎０６
０８
-526		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北30m県道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
137,200  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
135,881 		 100
[  69.8]
194,672 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
195,000 
b (　           ) 
103,520  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
128,569 		 100
[  69.9]
183,933 
184,000 
c (　           ) 
137,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.1]
161,899 		 100
[  71.8]
225,486 
225,000 
d (　           ) 
162,561  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
166,137 		 100
[  83.8]
198,254 
198,000 
e (　           ) 
106,698  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
108,298 		 100
[  64.9]
166,869 
167,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -13.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    186,000 円／㎡]  



岡崎 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,351,938 
6,898,561 
22,453,377 
21,124,200 
1,329,177 		 （　0.9537）
1,267,636 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     28,809,909 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 243.75 ＲＣ6 1,380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   277 ㎡     11.5 m x   24.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上６階建てのフロア貸し店舗ビル ⑦有効率　  79.5 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.50 
76.4 
154.73 
3,138 
485,543 		 5.0  2,427,715 
1.0  485,543 

 2～ 2		 店舗
202.50 
76.8 
155.57 
2,667 
414,905 		 5.0  2,074,525 
1.0  414,905 

 3～ 3		 店舗
243.75 
80.7 
196.82 
2,354 
463,314 		 5.0  2,316,570 
1.0  463,314 

 4～ 6		 店舗
243.75 
80.7 
196.82 
2,197 
432,414 		 5.0  2,162,070 
1.0  432,414 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,380.00 
79.5 
1,097.58 

2,661,004 		 13,305,020 
2,661,004 
⑨年額支払賃料      2,661,004 円　×　12ヶ月　＝　      31,932,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,097.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,932,048 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,193,205 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,738,843 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,305,020 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         119,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,661,004 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         493,350 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,351,938 円　　　　（　       105,964 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,205 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,138 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,615,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 957,961 円  　　　       31,932,048　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      385,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,294,600 円  　　　　    323,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       323,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       323,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,898,561 円　（　　　　　　        24,905 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9537    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 323,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,124,200 円  
（　　　　　        76,261 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,351,938 円      
②総費用 6,898,561 円      
③純収益　①－② 22,453,377 円      
④建物等に帰属する純収益 21,124,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,329,177 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,267,636 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,576 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,809,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市本町通一丁目１２番
 1803000396040-0000
2 　岡崎市本町通一丁目１３番
 1803000396041-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岡崎 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 5-23 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　佐野　克彦   TEL.
鑑定評価額 49,900,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市本町通１丁目１２番外
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 東30m県道 水道、ガス、下水 東岡崎

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 岡崎市の古くからの既成商業
地域であるが、周辺でマンシ
ョン地化が進んでいる。		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 東岡崎駅北方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 従前は中心商業地域であったが、住宅系用途への転換も見られる。岡崎市ＱＵＲＵＷＡプロジェクト内にあり、
諸施設の整備も計画され、客足の流動性も向上しているが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市内の商業地域である。主たる需要者は営業所、店舗等を営む個人事業主・法人である。旧来からの
既成商業地域であるが、交通量も多く、岡崎市のプロジェクトによる諸施設の整備も計画され、中心部の活性化が期待
され、客足の流動性も向上し、需要は底堅く推移している。景気は緩やかに回復しており、企業収益及び業況判断も改
善し、地価は上昇傾向にある。取引総額は利用目的、規模等により一定でないため見い出しにくい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、実証的で説得力に富む価格である。収益価格が低位に
試算されたのは、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためであると思料する。調整にあたっては、同じ地域
内や類似する地域での取引価格を指標とする傾向が強いため豊富な資料に裏付けられ市場性を反映した信頼性の高い比
準価格を重視し、規範性が劣る収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 179,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 自動車関連産業の業績は堅調であり、景気は
緩やかに回復しており、不動産市場は一部に
弱さもみられるが、底堅く推移している。


歴史ある既成商業地域であり、周辺ではマン
ションへの転換もみられるが、諸施設の整備
も計画され、客足の流動性も向上し、需要は
堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０７
０８
-7		 岡崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ岡崎０６
１３
-516		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c Ａ岡崎０７
０３
-1		 岡崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東30m国道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ岡崎０７
２２
-21		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m国道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
250,854  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
259,885 		 100
[ 137.4]
189,145 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
189,000 
b (　           ) 
149,539  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
157,247 		 100
[  81.3]
193,416 
193,000 
c (　     94,152) 
110,767  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
126,151 		 100
[  71.3]
176,930 
177,000 
d (　           ) 
140,078  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.4]
161,875 		 100
[  88.3]
183,324 
183,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    186,000 円／㎡]  



岡崎 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,884,062 
6,762,891 
22,121,171 
20,666,400 
1,454,771 		 （　0.9537）
1,387,415 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     31,532,159 円　　　　（　    114,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 243.75 ＲＣ6 1,380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   277 ㎡     11.5 m x   24.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上６階建てのフロア貸し店舗ビルを想定した。 ⑦有効率　  79.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.50 
76.4 
154.73 
3,088 
477,806 		 5.0  2,389,030 
1.0  477,806 

 2～ 2		 店舗
202.50 
76.8 
155.57 
2,625 
408,371 		 5.0  2,041,855 
1.0  408,371 

 3～ 3		 店舗
243.75 
80.7 
196.82 
2,316 
455,835 		 5.0  2,279,175 
1.0  455,835 

 4～ 6		 店舗
243.75 
80.7 
196.82 
2,162 
425,525 		 5.0  2,127,625 
1.0  425,525 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,380.00 
79.5 
1,097.58 

2,618,587 		 13,092,935 
2,618,587 
⑨年額支払賃料      2,618,587 円　×　12ヶ月　＝　      31,423,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,097.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,423,044 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,142,304 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,280,740 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,092,935 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         117,836 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,618,587 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         485,486 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,884,062 円　　　　（　       104,275 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,088 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,580,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 942,691 円  　　　       31,423,044　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      385,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,223,200 円  　　　　    316,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       316,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       316,000 円  　　　　    316,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,762,891 円　（　　　　　　        24,415 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9537    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 316,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,666,400 円  
（　　　　　        74,608 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,884,062 円      
②総費用 6,762,891 円      
③純収益　①－② 22,121,171 円      
④建物等に帰属する純収益 20,666,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,454,771 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,387,415 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,009 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,532,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     114,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市本町通一丁目１２番
 1803000396040-0000
2 　岡崎市本町通一丁目１３番
 1803000396041-0000
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備考