令和7年1月15日　提出 岡崎 -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -72 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市矢作町字馬場７７番３ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 矢作橋 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 矢作橋駅北東方 420m 法令 規制 １住居 (60,180) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 矢作橋駅の北東方にあり、一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域である。安城市、豊田市等の影響を受け、 住宅需要は堅調である。徐々に住宅地として熟成が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市及び周辺市町を中心とする住宅地域であり、特に矢作川西部の住宅地域との間に緊密な代替関係が 見られる。需要者の中心は主に岡崎市及び隣接市町の在住者、周辺に地縁を有する者である。周辺市町への利便性も良 好であるため需要は強い。需要の中心となる価格帯は、土地で１，５００万円程度、新築の戸建住宅では規模によるが ３，５００万円から４，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は建売住宅等自用目的の取引が中心で、収益を目的とした取引は見受けられない。また、対象標準地の画地規 模は共同住宅地としては小さく、共同住宅の想定は現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。想定される需要 者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価 格を標準とし、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岡崎（県） -26             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか に回復している。市内の住宅地の需要は底堅 く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している 。 周辺に小規模な宅地開発が見られ、人口の流 入が続いている。住宅需要の堅調な安城市、 豊田市等の影響を受け、地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％ +1.6 ％