令和7年1月15日　提出 岡崎 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -39 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　加藤　恭一   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市松橋町３丁目１１番１７９ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅北方 4.6km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ地域環境及び現在の価格水準を概ね維持し、安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね市中心部から北部にかけての住宅地域と判定する。主たる需要者は、岡崎市のほか豊田市等に在住 の一次取得者層である。東岡崎駅への接近性はやや劣るものの、名古屋方面等へ通勤するサラリーマンや自動車関連の 従業員等による住宅地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１８００万円から２４００万円程度 、新築戸建住宅で４０００万円から４５００万円程度が標準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る市場の特性等を勘案すると、対象標準地については、自己使用目的でのエンドユーザーが需要の中心 となることが見込まれることから、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した比準価格 は重視する必要がある。本件は、比準価格を標準に代表標準地との比較より得られた対象標準地の規準価格との均衡に 留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    130,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [128.5] [108.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連産業の業績は好調であり、市内住 宅地の需給も堅調な状態を維持しているが、 資材高騰、人手不足等による不動産市場への 影響は否めない。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に 特段の変動はないが、市内住宅地の堅調な需 給動向等を背景に地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％