令和7年1月15日　提出 岡崎 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -31 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　梅村　正明   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 94,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市細川町字鳥ケ根９４番 ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の大規模 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 東岡崎駅北方 8.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市北部の豊田市との市境近くに開発された郊外の大規模住宅団地である。画地はほぼ一般住宅として利用さ れており当面土地利用形態に大きな変化はないものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市等の市街化区域内住宅地域。主な需要者は自動車関連産業従業者の１次取得者層で他地域からの参 入も認められる。当地域では土地は総額２０００万円程度、戸建て新築住宅で５０００万円程度が中心で、職域との接 近性より隣接都市を含む周辺地域からの需要が認められる。物価の高騰等により需要者の買控えもあるが、地域企業の 業績は概ね良好で今後の賃上げ気運も高く、利便性の高い住宅用地供給が不足している中で需要は強含みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象公示地はアパ－ト等の収益物件は見られない一般住宅が建ち並ぶ住宅団地に位置し、収益物件を想定することは合 理的でないと判断し収益価格の試算は行わなかった。当該地域における取引は、自用の住宅を取得するためのものが大 部分であることから、本件では主たる需要者が重視する市場性を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との価格 均衡の状況についての検討を踏まえた上で、適正と判断される鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [108.0] 100 [119.2] [108.0] 100 94,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人手不足と円安による物価上昇により生活へ の影響が危惧されているが、当地域では賃金 上昇も多くの企業で行われ、有効需要は堅調 である。 北部郊外の大規模住宅団地で、隣接市からの 宅地需要も安定的に認められる中で、総額と の関連で宅地の再分割による供給も見受けら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％