令和7年1月15日　提出 岡崎 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -26 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　春樹   TEL.

鑑定評価額 9,830,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市福桶町字宮越３５番５ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南5m市道 水道、下水 岡崎 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 岡崎駅南西方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市中心から離れるも、西尾市・安城市の周辺大工場への接近性に優る地域とし宅地化が進むと予測される。自 動車通勤アクセスが良好で相応の需要があるため、地価水準は強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、岡崎市南西方の市街化調整区域を中心とした住宅地域一円である。需要者の中心は、市内及び周辺西 三河地区在住の個人のほか不動産取引業者等である。市中心部から離れているも、西尾市・安城市等への自動車通勤ア クセスが良好で相応の需要があるため、地価はやや強含みである。標準地の画地規模での市場中心価格帯は、５２，０ ００円／㎡程度であるも、取引総額は利用目的、規模等により一定でなく把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及びその周辺は、従来から貸家は少なく不動産賃貸市場が未成熟であり、貸家の想定は非現実的であるため 、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から試算しており、市場性を 反映し実証的であり規範性が高い。信頼性の高い比準価格を採用し、一般的要因の影響、標準地の単価と総額の関連の 適否、代表標準地との秤量的な検討等の結果に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,400 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　建築費等の物価高や金利等の変動で不動産 市況に先行き不透明感があるが、良好な立地 条件を有する土地需要は底堅く、地域選好性 が鮮明である。 　市街化調整区域であるも戸建住宅が散在し 、近隣市の工場等に比較的近く、通勤便等か ら物件流動性が高まっている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％