令和7年1月15日　提出 岡崎 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -23 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　星野　ゆかり   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市福岡町字仲道１８番１ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 岡崎 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．２ｍ市道 交通 施設 岡崎駅南方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市南部にて旧来から熟成した住宅地域で利便性も高いため、当面は現状のままの地域性を維持しつつ推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として岡崎市南部にて、岡崎駅を中心とした鉄道沿線の住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選 好性を持つ地元在住者のほか、圏外からの需要者も見られる。周辺に狭隘な街路が見られるものの、旧来から熟成した 住宅地域で利便性も高いことから、土地需要は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で１，５００万 円～２，０００万円程度、新築戸建で４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、賃貸住宅経営の観点からは画地規模が小さく経済合理性に欠くため、収益還元法は非適用とした。また 、資産保有目的のアパート等も見られるが、収益目的の取引はほとんど見られず自己使用目的の取引が大半である。よ って、市場実態を反映した比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を勘案し、代表標準地との検討を踏ま え、本鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡崎 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    134,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [101.0] 100 [147.1] [108.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や金利等の先行き懸念による二極化傾 向も見られるが、自動車産業等の製造業が活 発な地域経済の下で、不動産市場は堅調に推 移している。 特に大きな地域的特性の変化は見られないも のの、堅調な住宅地需要に支えられ、地価は 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％