別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岡崎 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 -18 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　梅村　正明   TEL.
鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 82,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市細川町字岩御堂１１番３外
 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中に空地
等が見られる郊外の
住宅地域		 南3.4m市道 水道、下水 東岡崎

8.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　３
．４ｍ市道		 交通

施設		 東岡崎駅北方

8.7km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 岡崎市の北西端に位置し、街路配置も未整備な地域ではあるが、豊田市南部における住宅用地供給不足の中で価
格の低い当地域に対する需要は高く、地価水準は当面強含みの状況で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市内及び隣接する豊田市南部を含む住宅地域。特に当市外縁部で旧来からの住宅地域との代替性が高
い。需要者は主に市内及び隣接市等に在住または在勤の一次取得者層と判断され、従前需要は低調であったが近年の地
価上昇、建物価格を含む消費者物価上昇の中で総額の低い当地域への有効需要は増加している。市場での中心となる土
地の価格帯は１５００～１９００万円、新築の戸建住宅で４５００万円前後と判断され、更に上昇も期待される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層住宅を主とする住宅地域で、市内中心部からも距離がありアパート供給は従前からの土地保有者が租税
財源確保のために行うものがほとんどで収益価格は低めとなっている。他方、比準価格は類似性の高い地域における複
数の信頼性の高い事例より求めたもので規範性が認められる。従って本評価では、実際の売買市場を反映し実証的な比
準価格を採用し、収益価格は参考に留め、他の標準地とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,500 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[106.0]		 100
[ 95.5]		 [108.0]
100		 82,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人手不足と円安による物価上昇により生活へ
の影響が危惧されているが、当地域では賃金
上昇も多くの企業で行われ、有効需要は堅調
である。

豊田市方面からの人口流入が続く中で、トヨ
タ本社への交通条件良好で、かつ価格水準低
位の当地域への需要は強まっており、地価も
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０７
０３
-7		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南6m市道、
北東2m、角地
１住居

(60,200)
b Ａ岡崎０７
３０
-10		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ岡崎０７
３１
-9		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
d Ａ岡崎０６
２８
-510		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m私道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ａ岡崎０６
１９
-526		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.1m道路
、中間画地
１住居

(60,164)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,959  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.2]
97,570 		 100
[ 127.2]
76,706 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
82,800 
b (　           ) 
88,874  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
99,503 		 100
[ 132.0]
75,381 
81,400 
c (　           ) 
77,236  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
75,811 		 100
[ 102.0]
74,325 
80,300 
d (　           ) 
103,623  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
97,195 		 100
[ 127.3]
76,351 
82,500 
e (　           ) 
99,101  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
97,386 		 100
[ 124.8]
78,034 
84,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,200 円／㎡]  



岡崎 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,460,384 
761,550 
2,698,834 
2,565,500 
133,334 		 （　0.9709）
129,454 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      2,942,136 円　　　　（　     10,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 134.57 Ｗ2 218.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   275 ㎡     14.7 m x   18.6 m  前面道路：市道     　   3.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプで２ＬＤＫ（約５５㎡）４室の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 床面積には算入されない外部階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
109.31 
100.0 
109.31 
1,281 
140,026 		 3.0  420,078 
1.0  140,026 

 2～ 2		 居宅
109.31 
100.0 
109.31 
1,264 
138,168 		 3.0  414,504 
1.0  138,168 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
218.62 
100.0 
218.62 

278,194 		 834,582 
278,194 
⑨年額支払賃料        278,194 円　×　12ヶ月　＝　       3,338,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     218.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,338,328 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       214,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,363,628 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           834,582 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,845 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          278,194 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          88,911 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,460,384 円　　　　（　        12,583 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,281 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 175,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,350 円  　　　        3,578,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      357,000 円  　　　　     35,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,000 円  　　　　     35,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         761,550 円　（　　　　　　         2,769 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     218.62 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,565,500 円  
（　　　　　         9,329 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,460,384 円      
②総費用 761,550 円      
③純収益　①－② 2,698,834 円      
④建物等に帰属する純収益 2,565,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 133,334 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 129,454 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          471 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,942,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市細川町字岩御堂１１番３
 1803000374630-0000
2 　岡崎市細川町字岩御堂１２番２
 1803000374634-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
岡崎 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡崎 -18 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.
鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡崎市細川町字岩御堂１１番３外
 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中に空地
等が見られる郊外の
住宅地域		 南3.4m市道 水道、下水 東岡崎

8.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　３
．４ｍ市道		 交通

施設		 東岡崎駅北方

8.7km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域に隣接する特段の地域要因の変動は見込み難い地域であるが、市場にて供給不足が続く中で住宅
地としての需要は根強いため、今後も徐々に住宅地として熟成することが見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,310 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市内の市街化区域に存する住宅地域。需要者の中心は、岡崎市及び周辺市町に居住する一次取得者で
ある。概して需要者は慎重姿勢を強めるも、業績好調な自動車関連企業従業員を中心とする住宅需要は概ね底堅く推移
したのに対し、市場における供給不足気味の状況に大きな変化は見られないため、市場での需給は均衡を維持している
。土地は２，０００万円程度、新築の戸建物件で３，９００万円程度を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層住宅を主とする住宅地域で、市内中心部からも距離があり、アパート供給は土地所有者による節税対策
によるものがほとんどのため収益価格は割安に試算された。他方、比準価格は類似性の高い地域における複数の信頼性
の高い事例より求めたもので規範性が認められる。従って本評価では、実際の売買市場を反映し実証的な比準価格を採
用し、収益価格は参考に留め、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡崎 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,500 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[106.0]		 100
[ 96.5]		 [108.0]
100		 81,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要者側は建築費の高騰等により、不動産の
購入に慎重であるが、自動車関連企業と中心
とする地域経済は比較的好調であり、地価水
準は底堅い。

付近において賃貸アパートが新たに建設中で
あるなど、住宅需要は強い地域であり、未だ
相対的に割安な当地域の市場性は増している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡崎 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岡崎０７
２６
-12		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b Ａ岡崎０７
０８
-22		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
c Ａ岡崎０７
３１
-9		 岡崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
d Ａ岡崎０６
０３
-521		 岡崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東3.2m市道
、北東4.5m、
角地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,395  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
85,480 		 100
[ 132.1]
64,709 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
69,900 
b (　           ) 
115,800  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
113,551 		 100
[ 147.1]
77,193 
83,400 
c (　           ) 
77,236  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
75,811 		 100
[ 108.1]
70,130 
75,700 
d (　           ) 
115,925  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.2]
123,840 		 100
[ 154.0]
80,416 
86,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +51.0
画地　　　　  -4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,000 円／㎡]  



岡崎 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,307,219 
704,065 
2,603,154 
2,499,530 
103,624 		 （　0.9709）
100,609 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      2,286,568 円　　　　（　      8,310 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡崎 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 134.57 Ｗ2 218.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   275 ㎡     14.7 m x   18.6 m  前面道路：市道     　   3.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプで２ＬＤＫ（約５５㎡）４室の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 床面積には算入されない外部階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
109.31 
100.0 
109.31 
1,230 
134,451 		 3.0  403,353 
1.0  134,451 

 2～ 2		 居宅
109.31 
100.0 
109.31 
1,230 
134,451 		 3.0  403,353 
1.0  134,451 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
218.62 
100.0 
218.62 

268,902 		 806,706 
268,902 
⑨年額支払賃料        268,902 円　×　12ヶ月　＝　       3,226,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     218.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,226,824 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       205,129 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,213,695 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           806,706 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          268,902 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          85,941 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,307,219 円　　　　（　        12,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,268 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡崎 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,400 円  　　　　     34,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 102,565 円  　　　        3,418,824　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      347,800 円  　　　　     34,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,100 円  　　　　     34,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,100 円  　　　　     34,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         704,065 円　（　　　　　　         2,560 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     218.62 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,499,530 円  
（　　　　　         9,089 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,307,219 円      
②総費用 704,065 円      
③純収益　①－② 2,603,154 円      
④建物等に帰属する純収益 2,499,530 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 103,624 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 100,609 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          366 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,286,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,310 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡崎 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡崎市細川町字岩御堂１１番３
 1803000374630-0000
2 　岡崎市細川町字岩御堂１２番２
 1803000374634-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考