令和7年1月15日　提出 岡崎 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -15 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市岩津町字新城８２番１４ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東岡崎 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 東岡崎駅北方 6.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡崎市北部の住宅地域で、小規模に開発された分譲地が多い。豊田市への利便性に優れる。隣接市からの需要も 強く、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市北部を中心とする住宅地域で、需要者の中心は主に岡崎市及び隣接市町の在住者、周辺に地縁を有 する者である。当地域は岡崎市内中心部から離れており、居住環境がやや劣る地域も多い。その一方で豊田市に近く通 勤利便性が高い住宅地域であり需要は強い。取引の中心となる価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で２，２０ ０万円程度、新築の戸建物件は規模にもよるが３，７００万円から４，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、建売住宅等の取引が中心で収益を目的とした取引は見受けられない。また、対象標準地は賃貸建物を想定 するのは現実的でないため、収益還元法は適用しなかった。想定される需要者は市場性を重視して意思決定を行うこと が通常である。本件では市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留 意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか に回復している。市内の住宅地の需要は底堅 く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している 。 岡崎市北部の豊田市に近い住宅地域であり、 豊田市方面への通勤にも便利で人気がある。 小規模な開発も見られ、地価はやや上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％