別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊橋 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 9-3 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　絹夫   TEL.
鑑定評価額 44,700,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市大岩町字小山塚２９番５
 ②地積
　(㎡)		 1,059  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.5		 工場

 工場、倉庫等が混在
する国道沿いの工業
地域		 南21m国道 水道、下水 二川

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ国道 交通

施設		 二川駅南東方

950m		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、倉庫等が混在する中小工場地域であるが、背後より徐々に住宅地域化が進行しており、今後も同傾向で推
移するものと見込まれる。地価は、地域の特性を反映して概ね安定基調で推移していくものと見込れる。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲：主に豊橋市内、広くは豊川市等を含む中小工場地域一円である。需要者の属性：主に豊橋市内を始
めとする東三河地区の事業者である。市場の需給動向：東三河地区における企業の設備投資は、三弥地区工業団地等新
たに開発された工業団地への投資を中心に増加傾向にあることより市場は比較的堅調である。市場での需要の中心とな
る価格帯：土地は総額で２０００万円～６０００万円程度であり、バラつきが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は工場、倉庫等が混在する中小工場地域で自用の工場等が大半を占めている。地域内に貸工場等の収益物件は
なく、地域の賃貸市場は未成熟のため元本に見合う賃料を授受することができない状況にある。従って、本件では、当
該地域が収益力に劣る状況にあることより、収益価格は参考に留め、最近の不動産市場の動向を反映して求められた実
証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,400 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.1]		 [100.0]
100		 42,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東海地方の景気は緩やかに回復、公共投資は
高水準で推移、設備投資は増加傾向、住宅投
資は弱い動きとなっており、企業の業況感は
改善している。

背後より住宅地化が進行してきている中小工
場地域であるが、現在、地域の利用状況に特
段の変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０７
３７
-13		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7m市道、
南西5m、
二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
b Ａ豊橋０７
４１
-10		 豊橋市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
c Ａ豊橋０７
３９
-15		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d Ａ豊橋０６
３５
-525		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e Ａ豊橋０７
３１
-26		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
南6m、角地
準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,193  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
46,056 		 100
[ 108.1]
42,605 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,600 
b (　     44,656) 
44,656  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,879 		 100
[ 104.8]
42,823 
42,800 
c (　           ) 
52,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,818 		 100
[ 107.5]
49,133 
49,100 
d (　           ) 
31,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
45,693 		 100
[ 112.7]
40,544 
40,500 
e (　           ) 
54,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
54,321 		 100
[ 125.6]
43,249 
43,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,200 円／㎡]  



豊橋 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成工場地の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,313,103 
1,161,738 
3,151,365 
2,637,030 
514,335 		 （　0.9721）
499,985 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     10,869,239 円　　　　（　     10,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 446.40 Ｓ1 446.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   1,059 ㎡     27.0 m x   35.5 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一括貸しの工場を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
446.40 
100.0 
446.40 
849 
378,994 		 3.0  1,136,982 
1.0  378,994 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
446.40 
100.0 
446.40 

378,994 		 1,136,982 
378,994 
⑨年額支払賃料        378,994 円　×　12ヶ月　＝　       4,547,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     446.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,547,928 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       363,834 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,184,094 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,136,982 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,460 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          378,994 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         118,549 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,313,103 円　　　　（　         4,073 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸０２
　　　　-901		 928  
(     925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
888 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      875 円/㎡

　月額支払賃料
（　      849 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊橋賃貸３６
　　　　-903		 698  
(     676) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
816 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 196,500 円  　　　　     39,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,438 円  　　　        4,547,928　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      361,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      389,000 円  　　　　     39,300,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        39,300 円  　　　　     39,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,300 円  　　　　     39,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　必要なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,161,738 円　（　　　　　　         1,097 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  88,000 円／㎡　×　     446.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 70 ％　＋　0.0776 ×  10 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,637,030 円  
（　　　　　         2,490 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,313,103 円      
②総費用 1,161,738 円      
③純収益　①－② 3,151,365 円      
④建物等に帰属する純収益 2,637,030 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 514,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 499,985 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,869,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市大岩町字小山塚２９番５
 1804000124447-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊橋 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 9-3 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　伴野　幸宏   TEL.
鑑定評価額 44,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市大岩町字小山塚２９番５
 ②地積
　(㎡)		 1,059  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.5		 工場

 工場、倉庫等が混在
する国道沿いの工業
地域		 南21m国道 水道、下水 二川

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 二川駅南東方

950m		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに工場、倉庫、事業所等が混在する中小工場地域である。当面は現状を維持して推移していくものと見
込まれる。地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として豊橋市内を中心とした東三河地区に存する工場地域一円である。需要者は工場等の用に供する豊
橋市内及び周辺市町村の個人事業者や法人等が中心である。東三河地区における中小規模事業者の設備投資意欲は業種
毎に異なるが、工場用地の供給が絞られていることから地価水準は、横ばいからやや強含み傾向にある。規模、立地等
により取引総額に差が見られ、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺は自用の工場、倉庫及び事業所等が混在する地域である。土地価格に見合った賃料を収受できない地域的特
性を有しているため収益価格は低位に試算された。投資目的の収益用不動産取引は少なく、周辺土地相場を参考とした
売買が一般的であることから比準価格の規範性が高い。よって比準価格を重視することとし、収益価格を参酌するに留
め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,400 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 [100.0]
100		 41,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原油や木材価格並びに人件費高騰によって建
築コストが増大している。日銀の金融政策の
修正等の要因によって景気への影響が懸念さ
れる状況である。

前面道路の幅員が広く大型車の出入りが可能
な中小工場地域である。価格形成に影響を与
える地域要因の大きな変動は特にない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０７
３１
-26		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
南6m、角地
準工
特別用途地区
(60,200)
b Ａ豊橋０７
３９
-15		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c Ａ豊橋０７
４１
-11		 豊橋市

 底地


   
（　          ） 		 袋地等 南東5m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d Ａ豊橋０６
３５
-525		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
54,321 		 100
[ 130.3]
41,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,700 
b (　           ) 
52,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,818 		 100
[ 116.6]
45,298 
45,300 
c (　     43,436) 
43,436  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
45,951 		 100
[  99.3]
46,275 
46,300 
d (　           ) 
31,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
45,693 		 100
[ 117.2]
38,987 
39,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,000 円／㎡]  



豊橋 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,384,220 
1,169,087 
3,215,133 
2,663,870 
551,263 		 （　0.9721）
535,883 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     11,649,630 円　　　　（　     11,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 446.40 Ｓ1 446.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   1,059 ㎡     27.0 m x   35.5 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一括貸しの工場を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
446.40 
100.0 
446.40 
863 
385,243 		 3.0  1,155,729 
1.0  385,243 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
446.40 
100.0 
446.40 

385,243 		 1,155,729 
385,243 
⑨年額支払賃料        385,243 円　×　12ヶ月　＝　       4,622,916 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     446.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,622,916 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       369,833 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,253,083 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,155,729 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,633 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          385,243 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         120,504 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,384,220 円　　　　（　         4,140 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸０２
　　　　-901		 928  
(     925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
977 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      890 円/㎡

　月額支払賃料
（　      863 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊橋賃貸３６
　　　　-903		 698  
(     676) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
720 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,500 円  　　　　     39,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 138,687 円  　　　        4,622,916　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      359,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      393,000 円  　　　　     39,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        39,700 円  　　　　     39,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,700 円  　　　　     39,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　必要なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,169,087 円　（　　　　　　         1,104 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  89,000 円／㎡　×　     446.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 70 ％　＋　0.0776 ×  10 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,663,870 円  
（　　　　　         2,515 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,384,220 円      
②総費用 1,169,087 円      
③純収益　①－② 3,215,133 円      
④建物等に帰属する純収益 2,663,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 551,263 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 535,883 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          506 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,649,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市大岩町字小山塚２９番５
 1804000124447-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考