鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
豊橋 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 9-1

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　博之

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市神野新田町字トノ割２１番				②地積　(㎡)	2,879 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:4	工場	中規模工場と倉庫等が多い豊橋港に近い工業地域	北東5.4m市道	水道、ガス	豊橋 5.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 250 ｍ、南 100 ｍ、北 600 ｍ

②標準的使用

中小工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ市道

交通

施設

豊橋駅南西方

5.2km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場を中心とした工業地域である。労働力確保、また、港、高速道路への交通接近性に優れていることから
工場地としての需要は安定的である。土地利用形態に特段の変化はなく当面現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中小工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊橋市を中心とした東三河の中小工場を中心とする工業地域であるが、特に高速ＩＣへの接近性、労働力
の確保の難易、画地規模などに類似性のある工場地について代替性が認められる。主な需要者は地縁性のある製造業者
、物流業者が中心である。近隣地域は労働力の確保、交通利便性の優位性が認められることから宅地需要は底堅い。需
要の中心となる価格帯は業種、画地規模などにより異なるため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小工場は業種により規模、構造、設備について個別性が強いため建物に関する賃貸市場は未成熟である状況である。
また、建築費高騰などの影響もあり貸手の希望する賃料設定が出来ず低位に求められた。したがって、本件では市場の
実態を反映した取引事例から求めた比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、単価と総額との関係にも留意して、類
似する標準地の価格とのバランスにも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建物建築費の高騰が続いているものの、製造
業を中心とした地域経済が堅調であることか
ら、宅地需要は安定的である。

中小工場が建ち並ぶ中小工場地域である。画
地は工場、倉庫用地として利用されており土
地利用形態に大きな変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ田原０７３１ -4	田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、南東15m、角地		準工地区計画等特別用途地区 (70,200)
b	Ａ豊川０７４３ -2	豊川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m道路、北東14.5m、二方路		工専 (70,200)
c	Ａ豊橋０７３１ -26	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、南6m、角地		準工特別用途地区 (60,200)
d	Ａ豊橋０７３７ -13	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西7m市道、南西5m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
e	Ａ豊橋０７３８ -21	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.3m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,378	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	25,384	100 [ 69.0]	36,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,800
b	(　 ) 29,376	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	28,692	100 [ 74.8]	38,358		38,400
c	(　 ) 54,646	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	54,321	100 [ 132.0]	41,152		41,200
d	(　 ) 46,193	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	46,056	100 [ 123.2]	37,383		37,400
e	(　 ) 38,571	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	48,358	100 [ 117.5]	41,156		41,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,900 円／㎡]

豊橋 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、価格時点における土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,536,665	2,988,260	7,548,405	6,094,400	1,454,005	（　0.9745） 1,416,928	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	30,802,783 円　　　　（　 10,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,200.00	Ｓ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	2,879 ㎡	27.5 m x 104.0 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	1,200.00	100.0	1,200.00	780	936,000	3.0	2,808,000
							1.0	936,000
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		936,000		2,808,000
								936,000

⑨年額支払賃料	936,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,232,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,232,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 898,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,333,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,808,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,834 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 936,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 177,391 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,536,665 円　　　　（　 3,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 795 円/㎡　月額支払賃料（　 780 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	336,960 円	11,232,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 893,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,029,600 円	104,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,988,260 円　（　　　　　　 1,038 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 87,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 80 ％　＋　0.0682 × 10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,094,400 円（　　　　　 2,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,536,665 円
②総費用	2,988,260 円
③純収益　①－②	7,548,405 円
④建物等に帰属する純収益	6,094,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,454,005 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,416,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,802,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊橋 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊橋市神野新田町字トノ割２１番	1804000234429-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
豊橋 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 9-1

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　松島　教

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市神野新田町字トノ割２１番				②地積　(㎡)	2,879 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:4	工場	中規模工場と倉庫等が多い豊橋港に近い工業地域	北東5.4m市道	水道、ガス	豊橋 5.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 250 ｍ、南 100 ｍ、北 600 ｍ

②標準的使用

中小工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ市道

交通

施設

豊橋駅南西方

5.2km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工業用途を主体とする工業地であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中小工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として東三河地方の工業地域である。需要者の中心は、中規模の工場用地を必要とする事業法人、豊
橋港への接近性を重視する物流業者等である。臨海部特有のリスクが意識されるものの、幹線道路との接近性は良好で
、内陸型工場用地の供給不足も加わり、一定の需要が認められる。市場における取引が少なく、需用者の業態や画地規
模等により総額が大きく相違するため、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺には、貸倉庫等の収益物件が散見されるものの、土地取引は自用目的が中心となっており、事業者向け賃
貸市場の成熟程度が低いことから、収益価格は低位に試算されている。従って、収益価格は参考にとどめ、取引市場の
実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額の関連、最近の東三河地方の工業地需給動向等を斟酌して、上記のとお
り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料価格等の高止まりが懸念されるものの
、底堅い需要に支えられ、総じて宅地取引市
場は堅調である。

周辺利用状況に特段の変動は認められないが
、利便性が良好で地価は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０７３７ -13	豊橋市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西7m市道、南西5m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
b	Ａ豊橋０７３８ -8	豊橋市		更地	（　）	不整形	南東3.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	Ａ豊橋０７３１ -23	豊橋市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西23m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ豊川０６２４ -509	豊川市		底地	（　）	不整形	東8m県道、北4m、角地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,193	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	46,056	100 [ 116.1]	39,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,700
b	(　 ) 22,512	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	32,321	100 [ 86.4]	37,409		37,400
c	(　 18,312) 30,520	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	34,013	100 [ 92.7]	36,691		36,700
d	(　 16,734) 27,890	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 67.8]	41,136	100 [ 98.8]	41,636		41,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,900 円／㎡]

豊橋 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,401,578	2,961,740	7,439,838	5,977,200	1,462,638	（　0.9745） 1,425,341	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	30,985,674 円　　　　（　 10,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,200.00	Ｓ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	2,879 ㎡	27.5 m x 104.0 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの工場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	1,200.00	100.0	1,200.00	770	924,000	3.0	2,772,000
							1.0	924,000
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		924,000		2,772,000
								924,000

⑨年額支払賃料	924,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,088,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,088,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 887,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,200,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,772,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,502 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 924,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 175,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,401,578 円　　　　（　 3,613 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 785 円/㎡　月額支払賃料（　 770 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	510,000 円	102,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	332,640 円	11,088,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 905,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,009,800 円	102,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,961,740 円　（　　　　　　 1,029 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 85,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 80 ％　＋　0.0682 × 10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,977,200 円（　　　　　 2,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,401,578 円
②総費用	2,961,740 円
③純収益　①－②	7,439,838 円
④建物等に帰属する純収益	5,977,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,462,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,425,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,985,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊橋 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊橋市神野新田町字トノ割２１番	1804000234429-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考