別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊橋 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-19 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.
鑑定評価額 92,800,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市北山町５２番１外
 ②地積
　(㎡)		 859  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ1		 店舗を主体に一般住
宅等も介在する路線
商業地域		 南西20m県道 水道、ガス、下水 南栄

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   360 ｍ、北   290 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  29.5 ｍ、規模　　       860 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 南栄駅東方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、店舗を主体に一般住宅等も介在する路線商業地域であり、地域に特段の変動要因はない。今後も当
面は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市のほか周辺市等における主に東三河の商業地域である。需要者の中心は、東三河を基盤とする個
人事業主や法人等である。市場における需給動向は、ロードサイド型店舗等の出店が見られること等から地価水準は概
ね安定している。取引には事業用定期借地に基づくものが見られるが売買取引は少ない。また、規模、立地条件等によ
り需要の強弱に開差がある為、需要の中心となる価格帯の把握が困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の属する地域は、店舗を主体に一般住宅等も介在する路線商業地域であり、ロードサイド型店舗に対する需
要も見受けられるものの、賃貸事業の収支が芳しくない地域であるため、賃貸市場の実態を反映し、収益価格は低位に
求められた。したがって、実証的で市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、商業地の不動産市況
、地域経済の動向及び他の標準地とのバランスも検討し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊橋市の人口は微減傾向。地域経済が比較的
堅調に推移する中、住宅市場では利便性、住
環境、災害リスク等に応じて価格の二極化傾
向が続いている。

県道沿いの店舗を主体に一般住宅等も介在す
る路線商業地域であり、地域要因に大きな変
動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０６
３５
-528		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東14m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
b Ａ豊橋０６
１４
-532		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西23m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ａ豊橋０７
３１
-5		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d Ａ豊橋０７
３８
-20		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
北西8m、角地
近商

(100,200)
e Ａ豊橋０６
３５
-514		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,103  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,475 		 100
[  85.2]
109,712 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
110,000 
b (　           ) 
92,764  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,599 		 100
[  84.0]
111,427 
111,000 
c (　           ) 
105,060  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,690 		 100
[  90.1]
117,303 
117,000 
d (　           ) 
121,765  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
117,433 		 100
[ 113.4]
103,556 
104,000 
e (　           ) 
81,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
103,149 		 100
[  99.9]
103,252 
103,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



豊橋 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,126,855 
3,154,947 
10,971,908 
8,096,800 
2,875,108 		 （　0.9745）
2,801,793 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     60,908,543 円　　　　（　     70,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 321.84 Ｓ2 643.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   859 ㎡     29.3 m x   29.5 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階は事務所仕様の上記建物。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
321.84 
100.0 
321.84 
2,217 
713,519 		 4.0  2,854,076 
2.0  1,427,038 

 2～ 2		 事務所
321.84 
100.0 
321.84 
1,508 
485,335 		 3.0  1,456,005 
2.0  970,670 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
643.68 
100.0 
643.68 

1,198,854 		 4,310,081 
2,397,708 
⑨年額支払賃料      1,198,854 円　×　12ヶ月　＝　      14,386,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     643.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,386,248 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,185,460 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,632,788 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,310,081 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,653 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,397,708 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         454,414 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,126,855 円　　　　（　        16,446 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸３８
　　　　-506		 2,243  
(   2,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,637 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,217 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊橋賃貸２７
　　　　-507		 1,801  
(   1,766) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,962 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 580,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 444,547 円  　　　       14,818,248　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      750,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,148,400 円  　　　　    116,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,154,947 円　（　　　　　　         3,673 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     643.68 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,096,800 円  
（　　　　　         9,426 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,126,855 円      
②総費用 3,154,947 円      
③純収益　①－② 10,971,908 円      
④建物等に帰属する純収益 8,096,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,875,108 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,801,793 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,262 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,908,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市北山町５２番１
 1804000174449-0000
2 　豊橋市北山町５３番１
 1804000174450-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊橋 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-19 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行   TEL.
鑑定評価額 92,800,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市北山町５２番１外
 ②地積
　(㎡)		 859  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗

Ｓ1		 店舗を主体に一般住
宅等も介在する路線
商業地域		 南西20m県道 水道、ガス、下水 南栄

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   360 ｍ、北   290 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  29.5 ｍ、規模　　       860 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 南栄駅東方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型施設の多い路線商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。地価水準は、底堅
い需要に支えられ、当面安定的かつやや強含みの推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊橋市内の幹線道路沿いに形成された商業地域である。需要者は地元の個人事業主、法人のほか物
販店、飲食店等をチェーン展開する圏外事業者である。当地域は、市内でも交通量の多い沿道型の商業地で、需要者か
らの選好性が高く、定期借地による事業展開も増えているが、一定規模の事業適地が市場に現れることは少ない。取引
は規模、取引形態等により総額がまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域及び周辺には既存の貸店舗等も散見されるが、新規の賃貸物件は殆ど皆無で、投資採算性を重視した賃料設定が
行われていない賃貸市場の実情から、収益価格は低位に試算された。ここでは、取引価格を指標として価格決定が行わ
れている市場の実態を反映し、より説得力に富む比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、あわせて周辺公示価格
等との均衡、単価と総額の関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東三河の中核を担う当市の人口は微減傾向。
インフレの進行に伴う今後の地域経済や不動
産市場への影響は懸念されるが、市況は堅調
な推移である。

土地の利用状況等に特段の変化は見られない
が、底堅い潜在需要に支えられ、地価はやや
強含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０７
４４
-9		 豊橋市

 底地


   
（　          ） 		 正方形 北西32m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ豊橋０７
３８
-20		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
北西8m、角地
近商

(100,200)
c Ａ豊橋０７
３９
-25		 豊橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｂ豊橋０７
３８
-4		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.5m県道、
北4.3m、角地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    124,020) 
124,020  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
124,392 		 100
[ 109.1]
114,016 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
121,765  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
117,433 		 100
[ 113.4]
103,556 
104,000 
c (　    103,209) 
121,422  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
124,396 		 100
[ 115.4]
107,795 
108,000 
d (　           ) 
95,709  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
94,208 		 100
[  88.4]
106,570 
107,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



豊橋 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,491,588 
2,883,855 
9,607,733 
7,189,400 
2,418,333 		 （　0.9745）
2,356,666 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     51,231,870 円　　　　（　     59,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 321.84 Ｓ2 576.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   859 ㎡     29.3 m x   29.5 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 当地域は低層の建物が標準であり、１階は店舗のフロア貸し、２階は事務所の部分貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
288.00 
100.0 
288.00 
2,037 
586,656 		 4.0  2,346,624 
2.0  1,173,312 

 2～ 2		 事務所
288.00 
100.0 
288.00 
1,630 
469,440 		 3.0  1,408,320 
2.0  938,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
576.00 
100.0 
576.00 

1,056,096 		 3,754,944 
2,112,192 
⑨年額支払賃料      1,056,096 円　×　12ヶ月　＝　      12,673,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     576.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,673,152 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,048,412 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,056,740 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,754,944 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,545 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,112,192 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         400,303 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,491,588 円　　　　（　        14,542 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸２４
　　　　-505		 1,944  
(   1,905) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,227 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,114 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,037 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊橋賃貸３８
　　　　-501		 2,156  
(   2,153) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,000 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 515,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 393,155 円  　　　       13,105,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      750,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,019,700 円  　　　　    103,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,883,855 円　（　　　　　　         3,357 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 103,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     576.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,189,400 円  
（　　　　　         8,369 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,491,588 円      
②総費用 2,883,855 円      
③純収益　①－② 9,607,733 円      
④建物等に帰属する純収益 7,189,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,418,333 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,356,666 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,743 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,231,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市北山町５２番１
 1804000174449-0000
2 　豊橋市北山町５３番１
 1804000174450-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考