別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊橋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓   TEL.
鑑定評価額 33,900,000 円  １㎡当たりの価格 251,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市大橋通２丁目１３３番
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中層店舗、事務所等
の建ち並ぶ商業地域
 西30m県道 水道、ガス、下水 豊橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 豊橋駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東三河地区主要駅である豊橋駅に近在する商業地域で立地条件、容積率からホテル需要も多い。当駅徒歩圏内の
立地条件から近年はマンション素地としての需給が逼迫しており、地価水準はやや強含みの推移と予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    251,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊橋駅周辺の中心商業地及びその周辺商業地域一円。典型的需要者としては豊橋市内の小売店舗、営業所
等の自営業者のほか、不動産関連事業者、地場の投資家等が挙げられる。豊橋駅東口周辺は従来不動産の売り物件が少
なく、高容積率のために多種用途で底堅い需要があるため、地価は強含みに推移している。需要の中心となる土地部分
の価格帯は対象標準地の画地規模で総額３０百万円台と把握されるが、画地条件等により振幅が大きい傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は飲食店舗、事務所等をテナントとする商業用賃貸ビルが見られ、賃貸市場は従来成熟しているが、新規
の賃貸物件はほとんど見られず、賃料設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により収益価格はや
や低位に求められた。よって、本件では取引市場の実態を踏まえ、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、
一般的要因の動向、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[105.0]		 100
[235.6]		 [100.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は東三河中心都市として地価は従来安定
しており、豊橋駅周辺を主とする再開発、産
業道路の整備・充実等から不動産市況は底堅
く推移している。

豊橋駅東口正面へ通ずる大橋通り沿いに位置
し、当駅への好アクセスから近年は周辺一帯
を含んで分譲マンション開発業者の土地需要
が旺盛である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　+131.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０７
３５
-3		 豊橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ豊橋０６
３９
-9		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ｂ豊橋０６
３５
-1		 豊橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8.2m市道、
西4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ａ豊橋０７
４５
-7		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e Ｂ豊橋０７
３８
-6		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    189,310) 
230,866  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[  92.1]
364,186 		 100
[ 145.4]
250,472 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
250,000 
b (　           ) 
298,626  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
357,333 		 100
[ 145.4]
245,759 
246,000 
c (　           ) 
253,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
255,353 		 100
[  98.8]
258,454 
258,000 
d (　           ) 
357,009  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
348,849 		 100
[  99.8]
349,548 
350,000 
e (　           ) 
151,258  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
160,493 		 100
[  64.5]
248,826 
249,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    251,000 円／㎡]  



豊橋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,934,703 
3,162,048 
10,772,655 
9,918,000 
854,655 		 （　0.9511）
812,862 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     18,474,136 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 104.00 Ｓ6F1B 666.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   135 ㎡      6.5 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階から地上３階は店舗、４、５階は事務所の各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  61.1 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
104.00 
68.3 
71.08 
2,954 
209,970 		 5.0  1,049,850 
2.0  419,940 

 1～ 1		 店舗
86.29 
60.4 
52.08 
3,692 
192,279 		 7.0  1,345,953 
2.0  384,558 

 2～ 3		 店舗
104.00 
68.3 
71.08 
3,138 
223,049 		 5.0  1,115,245 
2.0  446,098 

 4～ 5		 事務所
104.00 
68.3 
71.08 
2,584 
183,671 		 3.0  551,013 
2.0  367,342 

 6～ 6		 機械室
60.32 
 
 
 
 		    
   

計
666.61 
61.1 
407.48 

1,215,689 		 5,728,319 
2,431,378 
⑨年額支払賃料      1,215,689 円　×　12ヶ月　＝　      14,588,268 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     407.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,588,268 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,167,061 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,421,207 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,728,319 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,701 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,431,378 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         460,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,934,703 円　　　　（　       103,220 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸３５
　　　　-501		 3,957  
(   3,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,165 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,692 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊橋賃貸２７
　　　　-506		 3,175  
(   3,076) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,528 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 725,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 437,648 円  　　　       14,588,268　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      273,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,435,500 円  　　　　    145,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       145,000 円  　　　　    145,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,162,048 円　（　　　　　　        23,423 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 145,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 209,000 円／㎡　×　     666.61 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,918,000 円  
（　　　　　        73,467 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,934,703 円      
②総費用 3,162,048 円      
③純収益　①－② 10,772,655 円      
④建物等に帰属する純収益 9,918,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 854,655 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 812,862 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,021 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,474,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市大橋通二丁目１３３番
 1804000144957-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊橋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行   TEL.
鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市大橋通２丁目１３３番
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中層店舗、事務所等
の建ち並ぶ商業地域
 西30m県道 水道、ガス、下水 豊橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 豊橋駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の一角を構成する商業地域で、今後も現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。市中心部では再
開発事業やマンション建設等に伴う地域活性化もあって、地価水準は、当面堅調な推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊橋駅前の中心市街地及びその周辺の商業地域一円である。需要者は、地元あるいは全国規模の事
業法人のほか機関投資家等も見込まれる。豊橋駅周辺では相次ぐ再開発事業やマンション建設等に伴う地域活性化が進
む中、需要は依然根強いものの供給不足が常態化しており、市場は売り手主導で推移している。取引価格は、画地規模
、取引形態等によって総額に幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は難しい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既存の貸店舗・事務所ビル等の収益物件も見られる商業地域であるが、元本価格に見合う賃料徴収が困難な地域の実情
から収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内にて現実に成立した取引事例から試算したもので、市場
性を反映した実証的な価格と言える。ここでは、より説得力に富む比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、あわ
せて代表標準地との均衡、単価と総額の関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[105.0]		 100
[236.6]		 [100.0]
100		 249,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東三河の中核を担う当市の人口は微減傾向。
インフレの進行に伴う今後の地域経済や不動
産市場への影響は懸念されるが、市況は堅調
な推移である。

土地の利用状況等に特段の変化はないが、豊
橋駅前へと続く好立地条件にあることから、
地価は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　+132.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０７
３５
-3		 豊橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ｂ豊橋０７
３８
-6		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c Ｂ豊橋０６
３５
-1		 豊橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8.2m市道、
西4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ａ豊橋０７
３０
-5		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    189,310) 
230,866  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[  92.1]
363,112 		 100
[ 145.4]
249,733 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
250,000 
b (　           ) 
151,258  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
161,289 		 100
[  64.5]
250,060 
250,000 
c (　           ) 
253,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
255,353 		 100
[  99.8]
255,865 
256,000 
d (　           ) 
142,238  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,803 		 100
[  58.9]
244,148 
244,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



豊橋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,952,546 
3,144,861 
10,807,685 
9,849,600 
958,085 		 （　0.9511）
911,235 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     20,709,886 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 104.00 Ｓ6F1B 666.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   135 ㎡      6.5 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地階及び１階は店舗、２階～５階は事務所の各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  61.1 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
104.00 
68.3 
71.03 
3,064 
217,636 		 6.0  1,305,816 
2.0  435,272 

 1～ 1		 店舗
86.29 
60.4 
52.12 
3,580 
186,590 		 6.0  1,119,540 
2.0  373,180 

 2～ 5		 事務所
104.00 
68.3 
71.03 
2,864 
203,430 		 3.0  610,290 
2.0  406,860 

 6～ 6		 機械室
60.32 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
666.61 
61.1 
407.27 

1,217,946 		 4,866,516 
2,435,892 
⑨年額支払賃料      1,217,946 円　×　12ヶ月　＝　      14,615,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     407.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,615,352 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,169,228 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,446,124 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,866,516 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,435,892 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         461,650 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,952,546 円　　　　（　       103,352 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸２７
　　　　-506		 3,175  
(   3,076) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[125.0]
2,767 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,864 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ豊橋賃貸２７
　　　　-512		 3,046  
(   2,803) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,172 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 438,461 円  　　　       14,615,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      272,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,425,600 円  　　　　    144,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,144,861 円　（　　　　　　        23,295 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     666.61 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,849,600 円  
（　　　　　        72,960 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,952,546 円      
②総費用 3,144,861 円      
③純収益　①－② 10,807,685 円      
④建物等に帰属する純収益 9,849,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 958,085 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 911,235 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,709,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市大橋通二丁目１３３番
 1804000144957-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考