別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊橋 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹中　成仁   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市広小路１丁目４０番１外
 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 店舗

ＲＣ5F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南西（駅前広場）県道、南東側道 水道、ガス、下水 豊橋駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前の準高度商業地域 街

路		 県道（駅前広場） 交通

施設		 豊橋駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の準高度商業地域であり、今後も地域特性は現状のまま推移していくものと予測する。地価は周辺での再開
発やマンション開発等の進捗により強含みに推移しているが、物価上昇及び金利の動向等に注意が必要である。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として豊橋市及び県内の主要駅に近い商業地域である。需要者は同一需給圏内に事業拠点を有する大中
法人及び個人事業主等が中心であり、不動産事業者や投資目的の需要者等も見られる。豊橋駅周辺の供給は少なく、再
開発事業の進捗や相次ぐマンション開発等から希少性が増しており、不動産需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移して
いる。取引規模によるばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸店舗、事務所等の収益物件も見られる豊橋駅前の商業地域であり、需要者は投資採算性も考慮し価値判断を行うこと
から、収益性は無視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一
方、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊橋（県） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    608,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊橋市において、人口は減少傾向、世帯数は
増加傾向にある。不動産の取引件数は概ね横
這いであり、不動産取引は全般に底堅い動き
をしている。

希少性の高い駅前商業地域であり、商業地に
対する需要は堅調で、地価は上昇して推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０６
３９
-9		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ豊橋０７
３５
-3		 豊橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ豊橋０７
４５
-7		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ｂ豊橋０６
３５
-1		 豊橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8.2m市道、
西4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
298,626  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
356,654 		 100
[  59.4]
600,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
630,000 
b (　    189,310) 
230,866  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[  92.1]
363,112 		 100
[  59.4]
611,300 
642,000 
c (　           ) 
357,009  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
348,169 		 100
[  43.3]
804,085 
844,000 
d (　           ) 
253,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
255,353 		 100
[  42.0]
607,983 
638,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -53.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -53.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    640,000 円／㎡]  



豊橋 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,362,600 
5,711,018 
18,651,582 
15,684,200 
2,967,382 		 （　0.9526）
2,826,728 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     64,243,818 円　　　　（　    353,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 132.00 ＲＣ6F1B 922.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   182 ㎡     13.5 m x   14.0 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階店舗…フロア貸し　１階店舗…フロア貸し　２～６階事務所…フロア貸し ⑦有効率　  64.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
132.00 
64.7 
85.45 
3,001 
256,435 		 3.0  769,305 
1.0  256,435 

 1～ 1		 店舗
130.54 
65.5 
85.45 
4,590 
392,216 		 4.0  1,568,864 
2.0  784,432 

 2～ 6		 事務所
132.00 
64.7 
85.45 
3,531 
301,724 		 3.0  905,172 
1.0  301,724 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
922.54 
64.8 
598.15 

2,157,271 		 6,864,029 
2,549,487 
⑨年額支払賃料      2,157,271 円　×　12ヶ月　＝　      25,887,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     598.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,887,252 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,070,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,816,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,864,029 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,149 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,549,487 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         483,179 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,362,600 円　　　　（　       133,860 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,531 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,190,000 円  　　　　    238,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 776,618 円  　　　       25,887,252　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      912,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,356,200 円  　　　　    238,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       238,000 円  　　　　    238,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       238,000 円  　　　　    238,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,711,018 円　（　　　　　　        31,379 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 238,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　     922.54 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,684,200 円  
（　　　　　        86,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,362,600 円      
②総費用 5,711,018 円      
③純収益　①－② 18,651,582 円      
④建物等に帰属する純収益 15,684,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,967,382 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,826,728 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,243,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     353,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市広小路一丁目４０番１
 1804000422363-0000
2 　豊橋市広小路一丁目４０番２
 1804000422364-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊橋 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市広小路１丁目４０番１外
 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 店舗

ＲＣ5F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南西（駅前広場）県道、南東側道 水道、ガス、下水 豊橋駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 県道（駅前広場） 交通

施設		 豊橋駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 豊橋駅前の中心商業地域であり、周辺におけるマンション開発事業等の進捗や立地条件に起因する希少性等から
需要は底堅く、地価は上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    636,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    388,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊橋市及び周辺市の中心部に近い商業地域であり、需要者はマンション開発を行う開発業者や投資家、資
本力を有する法人等が想定される。当該近隣地域は再開発が続く豊橋市中心部に位置する立地条件及び希少性、都市機
能の更なる集約化に対する期待から需要は底堅く、地価は上昇傾向が続いている。このような状況の中、土地の画地条
件や市場参加者の属性等により取引価格は大きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益
価格は建築コストの上昇等に伴う元本価値に見合う賃料相場が形成されておらず低位に求められた。当該近隣地域では
開発を想定した資産価値及び交換価値を中心に価格が形成されることから、比準価格を重視して収益価格も比較考量し
、最近の不動産市場の動向も踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊橋（県） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    608,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高等の影響によってやや先行き不透明な
側面や地域間の需要格差も見られるが、豊橋
市内の商業地の需要は概ね堅調に推移してい
る。

豊橋駅前に位置する商業地域で周辺における
相次ぐマンション開発や市街地再開発事業の
計画もあり、需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０７
３５
-3		 豊橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ豊橋０６
３９
-9		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ｂ豊橋０６
３５
-1		 豊橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8.2m市道、
西4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ａ豊橋０７
４５
-7		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    189,310) 
230,866  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[  92.1]
363,112 		 100
[  59.4]
611,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
642,000 
b (　           ) 
298,626  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
356,654 		 100
[  59.4]
600,428 
630,000 
c (　           ) 
253,141  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
255,353 		 100
[  42.0]
607,983 
638,000 
d (　           ) 
357,009  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
348,169 		 100
[  44.3]
785,935 
825,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -53.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -52.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    636,000 円／㎡]  



豊橋 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,971,227 
5,552,193 
18,419,034 
15,157,000 
3,262,034 		 （　0.9526）
3,107,414 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     70,623,045 円　　　　（　    388,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 132.00 ＲＣ6F1B 922.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   182 ㎡     13.5 m x   14.0 m  前面道路：県道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１階はフロア貸しの店舗、２～６階はフロア貸しの事務所を想定。 ⑦有効率　  64.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
132.00 
64.7 
85.45 
3,192 
272,756 		 3.0  818,268 
1.0  272,756 

 1～ 1		 店舗
130.54 
65.5 
85.45 
4,536 
387,601 		 5.0  1,938,005 
3.0  1,162,803 

 2～ 6		 事務所
132.00 
64.7 
85.45 
3,350 
286,258 		 3.0  858,774 
2.0  572,516 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
922.54 
64.8 
598.15 

2,091,647 		 7,050,143 
4,298,139 
⑨年額支払賃料      2,091,647 円　×　12ヶ月　＝　      25,099,764 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     598.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,099,764 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,007,981 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,091,783 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,050,143 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,298,139 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         814,583 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,971,227 円　　　　（　       131,710 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸３９
　　　　-502		 3,053  
(   2,945) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,212 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,473 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ豊橋賃貸１４
　　　　-511		 2,775  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
3,726 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,150,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 752,993 円  　　　       25,099,764　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      912,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,277,000 円  　　　　    230,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,552,193 円　（　　　　　　        30,507 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     922.54 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,157,000 円  
（　　　　　        83,280 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,971,227 円      
②総費用 5,552,193 円      
③純収益　①－② 18,419,034 円      
④建物等に帰属する純収益 15,157,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,262,034 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,107,414 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,074 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,623,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     388,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市広小路一丁目４０番１
 1804000422363-0000
2 　豊橋市広小路一丁目４０番２
 1804000422364-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考