令和7年1月15日　提出 豊橋 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -44 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　古田　尚也   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市石巻本町字大清水３４番５ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅や一般住宅 、農地等が見られる 住宅地域 南5m市道 水道、下水 豊橋 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 豊橋駅北東方 7.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外延部に位置する市街化調整区域内の農家住宅を中心とした既成住宅地域であり、今後とも現状を維持し ながら推移するものと推測される。地価水準は概ね安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊橋市の中心市街地より北東寄りに位置する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中 心は、当地域の地縁者が主であるが、周辺地域の勤務者等の転入も見られる。近隣地域は、市街化調整区域内の農家住 宅地域であり取引自体は少ないが、潜在的需要は概ね安定的と考えられる。取引価格水準については、市街化調整区域 内の宅地の取引では当事者の個別事情が強く取引自体も少ないためばらつきが大きく中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性を有する複数の成約事例との比較に基づき求めた市場実勢を反映した価格である。収益還元法 は、賃貸市場が未成熟であり共同住宅等の建設は合理性に欠けるため適用しなかった。近隣地域においては、自己の居 住目的での需要者が中心であり、価格の意思決定においては市場における取引価格水準を指標にすることが一般的であ ることから、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.7] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は東三河の中核市で地域経済は比較的安 定しており、不動産市況についても概ね安定 的であるが、立地条件等による二極化傾向が 続いている。 市街化調整区域内に存する農家住宅地域であ り、地域要因に特段の変化は認められず、住 宅地需要についても概ね安定的に推移してい る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％