令和7年1月15日　提出 豊橋 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -37 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　絹夫   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市小畷町５８４番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、工場等が混在 する区画整理後の住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 豊橋 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 豊橋駅南東方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整理後の既成住宅地域で、今後も安定して推移していくものと見込まれる。地域に変化は無いが 市場に出る物件が少ないため地価は、地域の特性を反映して堅調に推移していくものと見込れる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲：市中心部東側に隣接する区画整理済の住宅地域一円である。需要者の属性：主に豊橋市に居住する ４０代前後の１次取得者である。市場の需給動向：利便性の良い熟成した区画整理済みの住宅地域で、地域内における 物件の供給が少ないことあって無い高の傾向にあり、市場は堅調である。市場での需要の中心となる価格帯：土地は総 額で１３００万円～２２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、住宅のほか工場等がみられる区画整理後の住宅地域である。周辺にはアパートも見られるが、収益性より 居住の快適性を指向する地域的特性を有している。又、個別的には規模が小さいため経済合理性に合う賃貸が不可能で 収益還元法が適用できなかったことより、本件では、最近の不動産市場での動向を反映して求められ、実証的な価格で ある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [109.1] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東海地方の景気は緩やかに回復、公共投資は 高水準で推移、設備投資は増加傾向、住宅投 資は弱い動きとなっており、企業の業況感は 改善している。 利便性が良い比較的人気の高い区画整理済み の住宅地域である。用途的に熟成しているた め特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％