令和7年1月15日　提出 豊橋 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -34 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市鍵田町６３番１外 ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに中 小工場等が混在する 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 柳生橋 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       256 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 柳生橋駅南東方 600m 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか中小工場等もみられる旧来からの既成住宅地域で、当面は現状のまま推移していくものと予測す る。地価は、周辺の河川整備等により住環境が向上し、概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に豊橋市中心部にあり、旧来からの事業所や工場が混在する住宅地域である。需要者は主として市内に 地縁的選好性を持つ一次取得者が大半であるが、他の地域からの転入者も見られる。街路の配置にやや難があるものの 、最寄り駅より徒歩圏で交通利便性に優れているため、一定の宅地需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土 地で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は共同住宅も見られる住宅地域であるが、取引の中心となるのは快適性等に注目した自己利用目的の更地また は戸建住宅で、これらについて複数の信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、アパート経営は元本価値相当の賃 料設定が難しく収益性目的の取引は限定される。以上より、実際の売買市場を反映し実証的な比準価格を採用し、収益 価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [119.9] [100.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や円安等による経済の停滞感も一部に 見られる中、不動産市場では居住環境や利便 性等による需要の二極化傾向が続いている。 特に大きな地域的特性の変化は見られない。 一般的要因の影響を受け、地価は概ね安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％