別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
豊橋 -33 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 -33 愛知県 愛知第11 氏名  不動産鑑定士 市川 隆治   TEL.
鑑定評価額 21,600,000 円  1㎡当たりの価格 93,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
71,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊橋市高師町字西沢59番2
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)



(60,180)

1:1
住宅

W2
一般住宅のほかにア
パート等が混在する
住宅地域
南4.5m市道 水道、ガス、下水 高師

550m
(2)



①範囲 東   220 m、西    70 m、南   200 m、北   130 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北、 4
.5m市道
交通

施設
高師駅南東方

550m
法令

規制
2中専
(60,180)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅を中心とする住宅地域であり、用途面の変動は見られず今後も現状のまま推移すると予測した。閑静な
住環境が選好され、地価はやや強含みで推移すると予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            93,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            17,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として豊橋駅南方から南東方面に形成された住宅地域である。需要者は市内に居住する一次取得者が中
心であるが、一部市外からの転入も見込まれる。当該地域は旧来からの住宅地域のため道路幅員がやや狭いものの、良
好な居住環境が選好され、地価は堅調に推移している。当地域の取引で中心となる価格帯は、土地は2,000~2,
200万円程度、新築戸建は3,500~4,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は市場の取引価格から求めた実証的な価格である。一方収益価格は、賃貸用建物の建築及び運営を想定したも
ので、近年の建築費高騰等を反映した結果、比準価格に対し低位となった。市場での取引は自用目的が中心であり、比
準価格が市場の特性に合致している。よって本件では、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡
や直近の市場動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊橋 -26                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        105,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[105.0]
100
[112.4]
[105.0]
100
93,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           92,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
東三河の中核を担う当市であるが、人口は県
全体をやや上回る減少率を示している。高齢
化率も同様に県全体よりやや高く、微増傾向
にある。

中心部から離れた当地域では、価格形成要因
に影響を与える地域要因の大きな変動は特に
見られない。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +2.0
環境        +8.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 豊橋 -33 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊橋06
40
-509
豊橋市

建付


  
(           ) 
不整形 南4.2m市道、
中間画地




1住居

(60,168)
b A豊橋07
45
-6
豊橋市

建付


  
(           ) 
袋地等 西4.3m市道、
中間画地




1住居

(60,172)
c A豊橋06
38
-528
豊橋市

建付


  
(           ) 
袋地等 南4.2m市道、
中間画地




2中専
高師緑地
(60,168)
d A豊橋07
41
-16
豊橋市

建付


  
(           ) 
長方形 南東4m市道、
南西1.8m、
二方路



1中専

(60,160)
e A豊橋06
35
-517
豊橋市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4.5m市道、
北6m、角地




1住居

(60,180)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
80,327  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

89,609 
100
[  98.0]

91,438 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

96,000 
b (            
65,780  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.6]

80,774 
100
[  90.2]

89,550 

94,000 
c (            
75,564  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

83,960 
100
[  96.9]

86,646 

91,000 
d (            
97,942  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

92,311 
100
[ 100.0]

92,311 

96,900 
e (            
96,122  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 112.2]

85,670 
100
[  95.0]

90,179 

94,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -8.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他     +2.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      -5.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地     +12.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      93,500 円/㎡]  



豊橋 -33 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,612,107 

552,011 

2,060,096 

1,869,950 

190,146 
( 0.9706
184,556 
  4.6 -  0.1 )
4.5%  
⑧収益価格        4,101,244 円    (      17,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
豊橋 -33 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 79.49 W2 158.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   180 %   231 ㎡     14.5 m x   15.8 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 メゾネットタイプ(平均専有面積約53㎡)×3戸を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
メゾネットタイプを想定。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
居宅
79.49 

100.0 

79.49 

1,326 

105,404 
2.0  210,808 
1.0  105,404 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


158.98 

100.0 

158.98 


210,808 
421,616 
210,808 
⑨年額支払賃料        210,808 円 × 12ヶ月 =        2,529,696 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      158.98 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   3,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,529,696 円  ×     5.0 %                          
+            144,000 円  ×     5.0 % =         133,685 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,540,011 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           421,616 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,005 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          210,808 円 ×    95.0 %  ×    0.3400 =           68,091 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,612,107 円    (         11,308 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a B豊橋賃貸40
    -5
1,562  
  1,519
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[108.0]
100
[100.0]

1,377 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,366 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,326 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b B豊橋賃貸40
    -9
1,450  
  1,410
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,354 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
豊橋 -33 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 125,500 円           25,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 80,211 円             2,673,696 ×       3.0 %
③公租公課  土地                47,700 円     査定額
 建物               248,400 円           25,100,000 ×    60.0 % ×   16.50 /1000
④損害保険料        25,100 円           25,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,100 円           25,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                    552,011 円 (               2,390 円/㎡)  (経費率    21.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 25,100,000 円                          設計監理料率
  158,000 円/㎡ ×      158.98 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0745        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  45 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,869,950 円  
(              8,095 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,612,107 円      
②総費用 552,011 円      
③純収益 ①-② 2,060,096 円      
④建物等に帰属する純収益 1,869,950 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 190,146 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
184,556 円      

  (                            799 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                               4,101,244 円


(                        17,800 円/㎡)
4 不動産ID 豊橋 -33 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  豊橋市高師町字西沢59番2
1804000264654-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
豊橋 -33 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 -33 愛知県 愛知第11 氏名  不動産鑑定士 岩田 肇   TEL.
鑑定評価額 21,600,000 円  1㎡当たりの価格 93,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
71,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊橋市高師町字西沢59番2
②地積
 (㎡)
231  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)

(その他)



(60,180)

1:1
住宅

W2
一般住宅のほかにア
パート等が混在する
住宅地域
南4.5m市道 水道、ガス、下水 高師

550m
(2)



①範囲 東   220 m、西    70 m、南   200 m、北   130 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  4
.5m市道
交通

施設
高師駅南東方

550m
法令

規制
2中専
(60,180)


⑤地域要因の将
 来予測
古くからの既成住宅地域であり、近隣地域の街路が狭いため周辺の開発分譲地に人気を奪われていたが、交通利
便性の良さが見直され、宅地需要は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            93,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            17,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市南部の豊橋鉄道渥美線沿線の住宅地域一円である。需要者の中心は、市内在住の住宅取得を目的
とする一次取得者であるが、隣接市からの転入も見られる。交通量の割に周辺街路はやや狭く、標準地の北方で行われ
ている大規模な宅地分譲に押されていたが、最寄駅に近い利便性が見直され、宅地需要はやや強含みの展開となってい
る。市場での需要の中心価格帯は、50坪程度の土地で1500万程度、新築戸建住宅で3500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は生活利便性や居住環境が重視されて価格が形成される住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。周
辺地域には賃貸アパートも見られるため収益還元法を適用したが、画地規模が小さいため低位に求められた。比準価格
は同一需給圏内の類似地域に所在する規模の類似性の高い事例から比準しており実証的な価格である。したがって、比
準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊橋 -26                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        105,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[105.0]
100
[112.4]
[105.0]
100
93,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           92,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
豊橋市の人口は微減傾向にあるが、交通利便
性や住環境に優る地域の住宅需要は堅調さを
保ち、豊橋駅周辺は供給が少なく、地価は上
昇傾向にある。

駅徒歩圏内であるが、街区がやや狭い既成住
宅地域である。地域要因に特段の変化は認め
られない。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +2.0
環境        +8.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 豊橋 -33 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊橋06
39
-523
豊橋市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.2m市道、
東4m、角地




1住居

(60,168)
b A豊橋07
45
-6
豊橋市

建付


  
(           ) 
袋地等 西4.3m市道、
中間画地




1住居

(60,172)
c A豊橋07
43
-15
豊橋市

建付


  
(           ) 
長方形 南5.3m市道、
中間画地




1低専

(60,100)
d A豊橋07
41
-1
豊橋市

更地


  
(           ) 
長方形 南13m市道、
北6m、二方路




1中専
地区計画等
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
89,644  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

84,036 
100
[  91.2]

92,145 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

96,800 
b (            
65,780  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.6]

80,774 
100
[  91.1]

88,665 

93,100 
c (            
73,788  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

70,950 
100
[  81.8]

86,736 

91,100 
d (            
99,391  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

92,802 
100
[ 105.0]

88,383 

92,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      -5.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -7.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他     +2.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -5.0 環境     -13.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -2.0 環境      +3.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      93,400 円/㎡]  



豊橋 -33 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,464,628 

501,789 

1,962,839 

1,773,100 

189,739 
( 0.9706
184,161 
  4.6 -  0.1 )
4.5%  
⑧収益価格        4,092,467 円    (      17,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
豊橋 -33 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 79.49 W2 158.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専

60 %   200 %   180 %   231 ㎡     14.5 m x   15.8 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約53㎡のファミリータイプの住宅3戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
メゾネットタイプのため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
79.49 

100.0 

79.49 

1,247 

99,124 
2.0  198,248 
1.0  99,124 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


158.98 

100.0 

158.98 


198,248 
396,496 
198,248 
⑨年額支払賃料        198,248 円 × 12ヶ月 =        2,378,976 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      158.98 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   3,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,378,976 円  ×     5.0 %                          
+            144,000 円  ×     5.0 % =         126,149 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,396,827 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           396,496 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,767 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          198,248 円 ×    95.0 %  ×    0.3400 =           64,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,464,628 円    (         10,669 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a B豊橋賃貸38
    -4
1,066  
  1,028
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,184 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,284 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,247 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b B豊橋賃貸38
    -1
1,667  
  1,621
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[110.0]

1,378 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
豊橋 -33 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 95,200 円           23,800,000 ×       0.4 %
②維持管理費 75,689 円             2,522,976 ×       3.0 %
③公租公課  土地                47,700 円     査定額
 建物               235,600 円           23,800,000 ×    60.0 % ×   16.50 /1000
④損害保険料        23,800 円           23,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,800 円           23,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    501,789 円 (               2,172 円/㎡)  (経費率    20.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 23,800,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      158.98 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0745        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  45 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,773,100 円  
(              7,676 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,464,628 円      
②総費用 501,789 円      
③純収益 ①-② 1,962,839 円      
④建物等に帰属する純収益 1,773,100 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 189,739 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
184,161 円      

  (                            797 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                               4,092,467 円


(                        17,700 円/㎡)
4 不動産ID 豊橋 -33 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  豊橋市高師町字西沢59番2
1804000264654-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考