令和7年1月15日　提出 豊橋 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -30 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 95,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市牟呂市場町１１番３ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 豊橋 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   240 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 豊橋駅南西方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一部に農地も見られる区画整理済の住宅地域であり、戸建住宅地域として熟成度を高めつつ推移するものと予測 する。市中心部住宅地域の需要増の影響下、当地域周辺地価水準も堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊橋市内南西部に所在する区画整理済又は区画整理中の住宅地域。需要者の中心は豊橋市居住者でサ ラリーマン層を主とする一次取得者。市内住宅地供給としては工場跡地の転用開発、市街化区域内農地の小規模開発、 区画整理に伴う保留地分譲等であり、区画整理事業の進捗に伴って利便性が向上しており、地価は底堅く推移している 。土地は総額１８百万円前後、新築戸建物件は２０百万円台前半又は３０百万円以上４０百万円以下と分化している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見られるが、対象標準地は集合住宅の建築を企図する場合においては画地規模が小さく、経済合理性 の観点から収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域で あることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、 比準価格を採用し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [140.4] [105.0] 100 95,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は東三河中心都市として地価は従来安定 しており、豊橋駅周辺を主とする再開発、産 業道路の整備・充実等から不動産市況は底堅 く推移している。 周辺で施行中の区画整理事業の進捗や取引動 向等が当地域へも波及し、周辺一帯として需 要が増えつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％