令和7年1月15日　提出 豊橋 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -27 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市松井町字松井１８９番４外 ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等も見られる 住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 高師 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   220 ｍ、南   150 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 高師駅西方 850m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域で地域要因に大きな変動はないが、最寄駅から概ね徒歩圏内に 位置することから需要は安定しており、地価は横ばい傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊鉄渥美線沿線の住宅地域であり、主たる需要者は市内に居住する一次取得者層である。建築コスト上昇 等による土地需要への影響も懸念されるが、当該近隣地域は最寄駅から概ね徒歩圏内に位置する立地条件等により需要 は安定しており、地価は横ばい傾向にある。このような状況の中、市場の中心となる価格帯は土地で１，０００～１， ５００万円程度、土地建物一体で総額３，０００～３，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標 準地の画地条件等より求めることができなかった。当該近隣地域では個人による自用目的での取引が中心であり、市場 における交換価値を重視して価格が形成されることから、比準価格を採用して収益価格の考え方は参考に留め、最近の 不動産市場の動向も踏まえるとともに単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊橋（県） -18             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築コストの上昇等の影響や地域間の需要格 差も見られるが、豊橋市内の住宅地の需要は 概ね堅調に推移している。 豊鉄渥美線沿線の住宅地域で最寄駅から概ね 徒歩圏内にあって地域要因に大きな変動はな く、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％