令和7年1月15日　提出 豊橋 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -20 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 99,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市小松町２８番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 小池 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ市道 交通 施設 小池駅南方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であり、用途面の変動は見られず今後も現状のまま推移すると予測した 。良好な居住環境が選好され、地価は微増傾向と予測した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として豊橋駅南方から南東方面に形成された住宅地域である。需要者は市内に在住する一次取得者が中 心であるが、市内事業所への通勤者が転入する例も見られる。近隣地域は市中心部よりやや離れているものの、良好な 居住環境が選好され、従来から引き合いの強い地域である。当地域の取引で中心となる価格帯は、土地は１，５００～ １，７００万円程度、新築戸建は３，２００～３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における取引事例を採用している。各事例とも相対的規範性が高く、試算価格は 市場の実態を反映している。一方収益価格は、対象地は規模が２００㎡未満のため、共同住宅の建築を想定することは 経済合理性に欠けるとして割愛した。従って、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡や直 近の市場動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [102.0] [102.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東三河の中核を担う当市であるが、人口は県 全体をやや上回る減少率を示している。高齢 化率も同様に県全体よりやや高く、微増傾向 にある。 価格形成要因に影響を与える地域要因に大き な変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％