別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
豊橋 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 -13 愛知県 愛知第11 氏名  不動産鑑定士 岩田 肇   TEL.
鑑定評価額 16,500,000 円  1㎡当たりの価格 125,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
93,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊橋市錦町167番
②地積
 (㎡)
132  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 豊橋

1.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西   220 m、南    20 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  6
m市道
交通

施設
豊橋駅南西方

1.0km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
豊橋駅からの利便性に優れた、一般住宅を中心とした既成住宅地域である。底堅い宅地需要に支えられ、地価は
今後も強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           125,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市中心市街地周辺の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の一次取得者であるが、最近は圏外
からの転入者も見受けられる。市の中心部や豊橋駅までほぼ徒歩圏内のため、周辺では画地を細分化した分譲土地の販
売も見受けられる。利便性を求める戸建住宅取得者層の需要は根強く、売買市場では供給不足から価格は上昇傾向とな
っている。市場での中心価格帯は土地が1800万円程度、新築の戸建物件が3800万円前後の価格設定である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺にはアパート等の収益物件も散見されるが、標準地は画地規模が小さく、共同住宅の建物想定は現実的でないため
、収益価格は試算していない。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する規模の類似性の高い事例から比準してお
り実証的な価格である。近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定され
ている。したがって、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を行ない、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊橋 -11                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        129,000 円/㎡
[100.8]
100
100
[102.0]
100
[107.2]
[105.0]
100
125,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          122,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
豊橋市の人口は微減傾向にあるが、交通利便
性や住環境に優る地域の住宅需要は堅調さを
保ち、豊橋駅周辺は供給が少なく、地価は上
昇傾向にある。

駅から徒歩圏内に位置し、生活環境に優れた
既成住宅地域である。地域要因に特段の変化
は認められない。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -6.0
環境       +14.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.5 %  %
3 試算価格算定内訳 豊橋 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊橋06
40
-513
豊橋市

建付


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b A豊橋07
45
-8
豊橋市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.6m市道
、中間画地




1住居

(60,184)
c A豊橋06
34
-512
豊橋市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6.9m市道
、中間画地




工業

(60,200)
d A豊橋06
41
-519
豊橋市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地




工業

(60,200)
e A豊橋07
37
-15
豊橋市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5.4m市道
、南西5.4m、
角地



1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
100,000  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

100,600 
100
[  87.3]

115,235 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

121,000 
b (            
84,889  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

89,536 
100
[  77.9]

114,937 

121,000 
c (            
91,939  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

87,561 
100
[  78.3]

111,828 

117,000 
d (            
93,013  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

97,908 
100
[  81.5]

120,133 

126,000 
e (            
123,772  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

116,029 
100
[  85.5]

135,706 

142,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -4.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.0 環境     -18.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境     -15.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0 街路      +2.0 交通・接近   -5.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境     -10.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     125,000 円/㎡]  



豊橋 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
標準地の画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸経営が可能な賃貸住宅の建築は困難であると判断されるため

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 豊橋 -13 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  豊橋市錦町167番
1804000315972-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
豊橋 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 -13 愛知県 愛知第11 氏名  不動産鑑定士 田島 拓   TEL.
鑑定評価額 16,400,000 円  1㎡当たりの価格 124,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
93,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
豊橋市錦町167番
②地積
 (㎡)
132  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
南6m市道 水道、ガス、下水 豊橋

1.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西   220 m、南    20 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m市
交通

施設
豊橋駅南西方

1.0km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が多く見られる既成住宅地域であり、利用状況は概ね現状で推移するものと予測する。豊橋駅周
辺住宅地の供給不足から、地価水準は横ばいないしやや強含みの推移と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           124,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市の中心市街地周辺の住宅地域である。主な需要者は市内在住の一次ないし二次取得者であり、同
一需給圏外からの転入も見られる。当地域周辺における生活利便性、需給動向を考慮すると相対的な市場競争力は強く
、最近の当駅周辺の再開発等の影響から地価はやや強含みに推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で15~
25百万円、新築戸建住宅で35百万円程度と把握されるが、建築費高騰の影響から後者はやや上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺に共同住宅も見られるが、対象標準地は集合住宅の建築を企図する場合においては画地規模が小さく、経済合理性
の観点から収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域で
あることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、
比準価格を採用し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 豊橋 -11                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        129,000 円/㎡
[100.8]
100
100
[102.0]
100
[108.1]
[105.0]
100
124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          122,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当市は東三河中心都市として地価は従来安定
しており、豊橋駅周辺を主とする再開発、産
業道路の整備・充実等から不動産市況は底堅
く推移している。

熟成した住宅地域で地域に格別の変動は見受
けられないが、豊橋駅西側の住宅地の需要が
高まっており、供給が少ないこともあって地
価はやや強含み。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -6.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 豊橋 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A豊橋07
41
-8
豊橋市

建付


  
(           ) 
長方形 北東7m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b A豊橋06
40
-513
豊橋市

建付


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
c A豊橋06
42
-517
豊橋市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.6m市道、
中間画地




準工
特別用途地区
(60,200)
d A豊橋07
37
-2
豊橋市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西7m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
99,386  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

99,585 
100
[  84.4]

117,992 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

124,000 
b (            
100,000  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

100,600 
100
[  84.4]

119,194 

125,000 
c (            
108,225  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

106,315 
100
[  72.8]

146,037 

153,000 
d (            
100,402  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

101,306 
100
[  85.5]

118,487 

124,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -13.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -4.0 環境     -13.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -25.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     124,000 円/㎡]  



豊橋 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
収益性が顕在する共同住宅地としては地積が過小であるため

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 豊橋 -13 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  豊橋市錦町167番
1804000315972-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考