令和7年1月15日　提出 豊橋 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -6 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市神野新田町字ヨノ割２４番 ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに作 業所等が見られる住 宅地域 南西6.5m市道 水道 豊橋 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   810 ｍ、西   280 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 豊橋駅南西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から離れた農家集落地域として地域的特性に特段の変化は見られず、当面現状のまま推移すると思われる 。地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市郊外の市街化調整区域を圏域とする。需要者の中心は市内居住者のうち地縁性を有する個人であ り、外部からの転入者は稀である。市場の需給動向として、周辺地域での利用状況等に特段の変化は認められず、市街 化調整区域内の住宅地域のため取引件数も少ない。市場での需要の中心となる価格帯は、画地規模により総額が大きく 相違し、ばらつきが見られるため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格においては、市街化調整区域内で取引件数が限定的であることを考慮し、広域的に取引事例を収集した。一方 収益価格は、市街化調整区域内の農家集落地域のため賃貸市場が未成熟として手法適用を見送った。以上により、本件 では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡や直近の市場動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東三河の中核を担う当市であるが、人口は県 全体をやや上回る減少率を示している。高齢 化率も同様に県全体よりやや高く、微増傾向 にある。 地域要因に大きな変動は見られず、地価は概 ね横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％