令和7年1月15日　提出 豊橋 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -5 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 90,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市西小鷹野３丁目４番１８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が散見する住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 豊橋 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 豊橋駅東方 4.8km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境が確保された住宅地域で、当面現状を維持しつつ推移するものと推測される。地価水準は一般的要因の影 響により取引の停滞も見られたが、安定した住宅需要が見込まれることから堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、豊橋市東部方面に位置する市街化区域内の住宅地域である。需要者は主として市内在住の３０代 中心の１次取得者層である。豊橋市中心部への利便性がやや劣るものの、住環境は良好で値頃感もあり、地価は堅調に 推移している。圏域内では民間の建売分譲が中心で、立地及び需要者に応じた価格設定がなされているが、土地で１， ２００万円～１，５００万円、建売物件は２，８００万円～３，５００万円程度が需給の中心価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層住宅を中心とする住宅地域である。取引の中心は快適性等に注目した自己利用目的の更地または戸建住 宅で、これらについて複数の信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、対象標準地の規模などから賃貸住宅の建築 想定は経済合理性の観点から現実的ではなく、収益還元法は非適用とした。以上より、市場実態を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,800 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [109.3] [102.0] 100 90,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東三河における中核市であり、中心市街地の 再開発が進む中、安定した土地需要を反映し 全般的な不動産取引は堅調に推移している。 居住環境の整備された住宅地で、土地総額の 値頃感もあって地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％