令和7年1月15日　提出 豊橋 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -4 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　博之   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市富士見台２丁目３１番９ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 大清水 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   350 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 大清水駅南方 2.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 豊橋市南部に位置する郊外の大規模住宅団地である。住宅地域として熟成度は高く、当面土地利用形態に大きな 変化はないものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は豊橋市南部の住宅地域である。需要の中心は豊橋市に居住するマイホームの取得を目的とする３０ から４０代の一次取得者である。一部田原市からの需要も認められる。臨海工場地域へのアクセスに優れていること、 また、中心市街地との比較における価格の手ごろ感もあり安定した宅地需要が認められる。需要の中心となる価格帯は 土地が１，１００～１，５００万円程度であり、新築戸建が３，０００～３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ地域であり、賃貸物件はないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域における取 引は、自用の住宅を取得するためのものが大部分であることから、本件では主たる需要者が重視する市場性を反映した 比準価格を採用し、地域性が類似した標準地との比較検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建物建築費の高騰が続いているものの、製造 業を中心とした地域経済が堅調であることか ら、宅地需要は安定的である。 一般住宅を中心とした熟成度の高い区画の整 った住宅地域である。周辺において複合商業 施設の出店が予定されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％