令和7年1月15日　提出 豊橋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市二川町字北裏１番１５５ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 二川 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 二川駅東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。地域特性、地価水準と もに今後も当面は現状を維持するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊橋市内における市街化区域内の比較的外延部の住宅地域である。需要者の中心は、市内在住の一 次取得者であり、同一需給圏外からの転入も見られる。鉄道駅からやや離れているが、住宅地として概ね熟成し、市内 において相対的に割安感が認められることから、需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、対象標準地 程度の標準的な規模の土地で１，２００万円～１，７００万円程度、新築戸建住宅で３，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内に所在し、需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。収 益還元法については対象標準地の画地規模が小さいので、共同住宅を想定することが経済合理性の観点から非現実的で あるため適用しない。従って、試算価格を再吟味し、市場をより反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [110.9] [100.0] 100 73,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊橋市の人口は微減傾向。地域経済が比較的 堅調に推移する中、住宅市場では利便性、住 環境、災害リスク等に応じて価格の二極化傾 向が続いている。 郊外の熟成した住宅地域で、地域要因に特段 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％