令和7年1月15日　提出 名古屋天白 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -28 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　纐纈　正剛   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区元八事１丁目１６８番 ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 、駐車場等混在の住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 瑞穂運動場東 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 瑞穂運動場東駅東方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 特別の変動要因はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天白区のうち地下鉄鶴舞線の各駅から徒歩圏外に位置する住宅地域がその範囲にあたる。主な需要者は、 戸建住宅建築を目的とする一次取得者のほか、不動産業者も考えられる。地下鉄駅への接近性は劣るが、画地の規模が 比較的小さいため総額的に購入しやすく、したがって名古屋市外からの転入も見込める地域であり、需要は底堅い。需 要の中心となる価格帯は、土地は２０００万円台前半、新築戸建住宅は４０００～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価方式を適用した結果、比準価格のみの試算価格となった。当該標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共 同住宅の想定が困難であり、その結果、収益還元法の適用が困難であった。求められた比準価格は市場性を反映した実 証的価格である。採用事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。従って本件では比準価格を採用し、他の公示価格 との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    195,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [109.0] 100 202,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済が緩やかな成長を続ける中、緩和的 金融環境を背景に所得から支出へ前向きの循 環メカニズムにより経済は暫く上昇傾向が続 くと予測する。 特記すべき地域要因の変動はない。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％