令和7年1月15日　提出 名古屋天白 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -8 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区土原２丁目４２９番１３外 ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区最高10m 風致地区 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心とする緑地隣接の 住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 植田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 植田駅南方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 天白公園に隣接する熟成した住宅地域であり、地域要因の変動は見られず、当面は現状のまま推移すると予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄鶴舞線、桜通線沿線で天白区及び緑区内の住宅地域。需要者の中心は名古屋市及び周辺市町に居住 する個人である。近隣地域は地下鉄駅から遠く、天白公園に隣接する発展性に乏しい地域であるが、居住環境が良好で 値頃感もあることから需要は比較的堅調である。市場では土地は２５００万円程度まで、新築住宅は４５００万円程度 までが需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の一般住宅が中心の住宅地域であり、需要者は居住の快適性、利便性に着目して取引を行う。比準価格 は土原地内の戸建用地の事例を中心に調整し試算したものであり、需要者の市場行動原理に沿った説得力が高い価格で ある。他方、対象標準地は画地規模、指定容積率が小さく、近隣地域の賃貸需要が弱いことから収益価格を求めること はできなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    195,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [149.1] [101.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内では低金利環境の継続、住宅取得支援施 策等により住宅需要が高く、特に植田駅、原 駅、平針駅の徒歩圏内の人気が高く、地価が 上昇している。 中規模一般住宅が建ち並ぶ居住環境が良好な 住宅地域であるが、地下鉄駅から遠いことか ら変化に乏しく、地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％