鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名古屋名東 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋名東 5-6

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　小川　友秀

TEL.

鑑定評価額

1,280,000,000 円

１㎡当たりの価格

220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市名東区極楽１丁目２５番外				②地積　(㎡)	5,839 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	3:1	店舗ＲＣ2	大規模店舗、飲食店等が見られる路線商業地域	西16m県道、四方路	水道、ガス、下水	本郷 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 5,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

本郷駅南方

1.9km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域であるが、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名東区及び周辺市区内の幹線道路沿いの商業地域。需要者は物販、外食等の沿道サービス店舗を運営する
法人が中心である。周辺には多くの商業施設もあり、まとまった画地規模であれば、商業用地としての引き合いも見ら
れる。近時は背後住宅地の地価上昇による商業地への影響も見られ、地価は堅調に推移している。需要の中心価格帯は
画地規模、用途等によって大きなバラつきがあり、一定の傾向は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は名東区内の幹線道路沿いの商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格
といえ説得力を有する。需要者の中には収益性を重視する法人、個人も想定されるが、需要者が期待する利回り、賃料
及び空室率等については適正な水準を見出しにくい状況にある。従って、現在の市場動向を考慮し、実証的な比準価格
を重視しつつ、収益価格を比較考量のうえ、かつ単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産投資市場においては選別、二極化が続
いており、投資マインドは金利の上昇予測等
の市況への影響懸念から、慎重になっている
。

県道沿いの商業地域であるが、特段の地域要
因の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０７３５ -1	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、北12m、角地		２住居高度地区最高20m (80,200)
b	Ａ名東０７３５ -9	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	南東16m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
c	Ａ名東０７３５ -28	名古屋市名東区		更地	（　）	ほぼ台形	南西16m県道、北東8m、二方路		２住居高度地区最高31m (75,224)
d	Ａ名東０６３１ -506	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	不整形	北西16m県道、南東4m、二方路		２住居高度地区最高20m (70,200)
e	Ａ名東０６３３ -19	名古屋市名東区		建付地	（　）	袋地等	北西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,049	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	184,323	100 [ 100.0]	184,323	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 208,333	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	209,166	100 [ 95.0]	220,175		242,000
c	(　 ) 177,246	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	170,940	100 [ 83.6]	204,474		225,000
d	(　 ) 181,488	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	207,650	100 [ 95.0]	218,579		240,000
e	(　 ) 166,461	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	197,795	100 [ 103.0]	192,034		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 224,000 円／㎡]

名古屋名東 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	122,414,384	29,803,017	92,611,367	57,842,100	34,769,267	（　0.9352） 32,516,218	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	833,749,179 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,748.95	ＲＣ2	3,843.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	5,839 ㎡	130.0 m x 45.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの沿道型店舗を想定。駐車場使用料は賃料に含む。共益費なし。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	3,843.23	100.0	3,843.23	2,615	10,050,046	7.0	70,350,322
							3.0	30,150,138
～

～

～

～

計		3,843.23	100.0	3,843.23		10,050,046		70,350,322
								30,150,138

⑨年額支払賃料	10,050,046 円　×　12ヶ月　＝　 120,600,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,843.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	120,600,552 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,824,022 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	115,776,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	70,350,322 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 675,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 30,150,138 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 5,962,491 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	122,414,384 円　　　　（　 20,965 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,765 円/㎡　月額支払賃料（　 2,615 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋名東 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,995,000 円	999,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,618,017 円	120,600,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,700,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,491,500 円	999,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	999,000 円	999,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	999,000 円	999,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,803,017 円　（　　　　　　 5,104 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9352

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	999,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 3,843.23 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0579	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	57,842,100 円（　　　　　 9,906 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	122,414,384 円
②総費用	29,803,017 円
③純収益　①－②	92,611,367 円
④建物等に帰属する純収益	57,842,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,769,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,516,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 833,749,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋名東 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市名東区極楽一丁目２５番	1844000059975-0000
2	名古屋市名東区極楽一丁目２６番	1844000059976-0000
3	名古屋市名東区極楽一丁目２７番	1844000059977-0000
4	名古屋市名東区極楽一丁目２８番	1844000059978-0000
5	名古屋市名東区極楽一丁目２９番	1844000059979-0000
6	名古屋市名東区極楽一丁目３０番	1844000059980-0000
7	名古屋市名東区極楽一丁目３１番	1844000059981-0000
8	名古屋市名東区極楽一丁目３２番	1844000059982-0000
9	名古屋市名東区極楽一丁目３３番	1844000059983-0000
10	名古屋市名東区極楽一丁目３４番	1844000059984-0000
11	名古屋市名東区極楽一丁目３５番	1844000059985-0000
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名古屋名東 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋名東 5-6

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　渡邉　一成

TEL.

鑑定評価額

1,290,000,000 円

１㎡当たりの価格

221,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市名東区極楽１丁目２５番外				②地積　(㎡)	5,839 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	3:1	店舗ＲＣ2	大規模店舗、飲食店等が見られる路線商業地域	西16m県道、四方路	水道、ガス、下水	本郷 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 5,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

本郷駅南方

1.9km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、郊外に位置する低層店舗を中心とする路線商業地域であり、当面現状のまま推移するものと思われる
。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 221,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市名東区を中心に名古屋市内の広域的な商業地域全般。需要者の中心は、店舗を経営する法人等で
ある。当地域は背後地が概ね良好な住宅地域であるため、一定の収益性は確保されている。商業地としての特別な需要
と言うよりも、背後地の住宅地価格上昇による地価の押上げにより、価格は上昇傾向で推移している。商業地域での取
引は、規模の大小等によりばらつきは大きく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。近隣地域は商業地域であるため収益性が考慮されるも
のの、当該地域の取引においては自己使用目的とすることが多く資産性がより重視され、投資採算性や収益性のみで土
地価格が決定されるには至っていない。従って、本件では実証的・客観的である比準価格を重視し、収益価格を参酌し
、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生鮮食料品やエネルギーの価格高騰もあり、
日常にインフレが馴染みつつある。不動産市
場は金利上昇の懸念はあるが、価格水準は高
い状態が継続。

郊外の路線商業地域であり、背後の住宅地域
の需要が堅調であるため、一定の収益性は確
保されている。一般的要因の制約下において
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０６３３ -20	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、東8m、角地		２住居高度地区最高31m (80,200)
b	Ａ名東０６３３ -18	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ名東０７３５ -1	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、北12m、角地		２住居高度地区最高20m (80,200)
d	Ａ名東０７３５ -28	名古屋市名東区		更地	（　）	ほぼ台形	北東16m県道、北東8m、二方路		２住居高度地区最高31m (75,224)
e	Ａ名東０５３３ -523	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,857	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	162,005	100 [ 78.8]	205,590	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 153,291	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,824	100 [ 78.0]	198,492		218,000
c	(　 ) 196,049	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	184,323	100 [ 100.0]	184,323		203,000
d	(　 ) 177,686	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	171,364	100 [ 81.6]	210,005		231,000
e	(　 ) 182,176	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	184,362	100 [ 88.9]	207,381		228,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 221,000 円／㎡]

名古屋名東 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	116,268,277	26,074,507	90,193,770	54,761,700	35,432,070	（　0.9352） 33,136,072	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	849,642,872 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,748.95	ＲＣ2	3,843.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	5,839 ㎡	130.0 m x 45.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況の２階建店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	3,843.23	100.0	3,843.23	2,500	9,608,075	12.0	115,296,900
							3.0	28,824,225
～

～

～

～

計		3,843.23	100.0	3,843.23		9,608,075		115,296,900
								28,824,225

⑨年額支払賃料	9,608,075 円　×　12ヶ月　＝　 115,296,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,843.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	115,296,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,764,845 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	109,532,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	115,296,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,095,321 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 28,824,225 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 5,640,901 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	116,268,277 円　　　　（　 19,912 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,654 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋名東 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,637,000 円	879,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,458,907 円	115,296,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,749,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,471,500 円	879,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	879,000 円	879,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	879,000 円	879,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,074,507 円　（　　　　　　 4,466 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9352

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	879,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 3,843.23 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,761,700 円（　　　　　 9,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	116,268,277 円
②総費用	26,074,507 円
③純収益　①－②	90,193,770 円
④建物等に帰属する純収益	54,761,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,432,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,136,072 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 849,642,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋名東 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市名東区極楽一丁目２５番	1844000059975-0000
2	名古屋市名東区極楽一丁目２６番	1844000059976-0000
3	名古屋市名東区極楽一丁目２７番	1844000059977-0000
4	名古屋市名東区極楽一丁目２８番	1844000059978-0000
5	名古屋市名東区極楽一丁目２９番	1844000059979-0000
6	名古屋市名東区極楽一丁目３０番	1844000059980-0000
7	名古屋市名東区極楽一丁目３１番	1844000059981-0000
8	名古屋市名東区極楽一丁目３２番	1844000059982-0000
9	名古屋市名東区極楽一丁目３３番	1844000059983-0000
10	名古屋市名東区極楽一丁目３４番	1844000059984-0000
11	名古屋市名東区極楽一丁目３５番	1844000059985-0000
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考