別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋名東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋名東 5-4 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　大内　伸恭   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 348,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市名東区上社１丁目６１２番
 ②地積
　(㎡)		 759  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(99,391)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 金融機関、中高層ビ
ル等が多い駅前の商
業地域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 上社

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 上社駅北西方

100m		 法令

規制		 近商
(99,391)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、駅前に店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のま
ま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    348,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名東区内の地下鉄東山線駅周辺を中心とする商業地域である。主たる需要者は、店舗や事務所ビルの用地
を取得する法人のほか、マンション用地を取得する不動産業者等である。当該地域は、駅至近の利便性や高容積率であ
る点から、商業地としての需要のほか、マンション用地としての需要も認められる。立地の良さから需要は堅調であり
、地価は上昇傾向にある。画地規模や建物用途等によってバラつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、駅前に店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。周辺には賃貸物件も多く見られるが、賃貸市場の
成熟の程度は低く、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は相対的に低位に試算された。一方、
比準価格は、類似の取引事例に基づく価格であり、実証的かつ客観的で信頼性が高い。よって、本件では市場の実勢を
反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 名東区の人口はやや減少傾向にある。商業地
は好立地の地域を中心に上昇傾向にあるが、
建築費や人件費の高騰等、市場への影響が懸
念される。

駅至近の商業地域であり、利便性や規模の大
きさからマンション需要も認められ、希少性
が高いことから、地価は上昇傾向にて推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋名東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ名東０７
３３
-19		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
近商

(100,400)
b Ａ名東０６
２１
-508		 名古屋市名東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m県道、
西8m、二方路
２住居
高度地区最高20m
(80,200)
c Ａ名東０６
３１
-530		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
d Ａ名東０７
３１
-33		 名古屋市名東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
e Ａ名東０７
３５
-17		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
418,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
426,256 		 100
[ 117.3]
363,390 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
363,000 
b (　    121,073) 
242,146  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
234,463 		 100
[  72.7]
322,508 
323,000 
c (　           ) 
270,736  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
276,151 		 100
[  79.0]
349,558 
350,000 
d (　           ) 
266,895  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
267,696 		 100
[  74.4]
359,806 
360,000 
e (　           ) 
264,181  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
266,559 		 100
[  83.5]
319,232 
319,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    348,000 円／㎡]  



名古屋名東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,158,348 
8,647,683 
25,510,665 
19,404,000 
6,106,665 		 （　0.9342）
5,704,846 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    142,621,150 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋名東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 392.70 ＲＣ4 1,184.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 99 ％   400 ％   391 ％   759 ㎡     24.2 m x   31.4 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗フロア貸し、３～４階共同住宅（ファミリータイプ約６６㎡×３戸×２フロア）を想定した。 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 同規模、同用途としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
363.83 
93.4 
339.89 
3,123 
1,061,476 		 6.0  6,368,856 
3.0  3,184,428 

 2～ 2		 店舗
392.70 
93.9 
368.76 
2,186 
806,109 		 6.0  4,836,654 
3.0  2,418,327 

 3～ 4		 住宅
213.84 
92.8 
198.45 
1,900 
377,055 		 3.0  1,131,165 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,184.21 
93.4 
1,105.55 

2,621,695 		 13,467,840 
5,602,755 
⑨年額支払賃料      2,621,695 円　×　12ヶ月　＝　      31,460,340 円 
⑩a共益費（管理費）             208 円／㎡　×　   1,105.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,759,453 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,219,793 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,867,183 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,972,610 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,467,840 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         123,904 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,602,755 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,061,834 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,158,348 円　　　　（　        45,004 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ名東賃貸２１
　　　　-49		 2,720  
(   2,711) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,329 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,299 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,123 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ名東賃貸２１
　　　　-45		 2,553  
(   2,387) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,268 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋名東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,232,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,867,183 円  　　　       35,839,793　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,314,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,618,000 円  　　　　    308,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       308,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       308,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,647,683 円　（　　　　　　        11,394 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9342    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 308,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,184.21 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,404,000 円  
（　　　　　        25,565 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,158,348 円      
②総費用 8,647,683 円      
③純収益　①－② 25,510,665 円      
④建物等に帰属する純収益 19,404,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,106,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,704,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,516 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    142,621,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋名東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市名東区上社一丁目６１２番
 1844000054837-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋名東 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋名東 5-4 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　雄彦   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 348,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市名東区上社１丁目６１２番
 ②地積
　(㎡)		 759  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(99,391)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 金融機関、中高層ビ
ル等が多い駅前の商
業地域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 上社

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 上社駅北西方

100m		 法令

規制		 近商
(99,391)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 上社駅前に店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推
移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    348,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名東区を中心とする地下鉄東山線駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、店舗、事務所ビル用地を取
得する法人、マンション用地を取得する不動産業者等である。上社駅に近接する利便性の良さから商業用途の需要に加
えマンション用地としての需要も強い。駅前商業地の規模がまとまった好立地の土地は希少であり地価は上昇している
。需要の中心価格帯については取引される画地規模や建物用途等によってバラつきがあり見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域である。当地域においては、賃貸物件も多いが賃貸市場の成熟
の程度は低く、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は相対的に低位に止まった。一方、比準価
格の査定では、対象標準地と類似の取引事例を収集・選択しており信頼性は高く説得力がある。よって、市場の実勢を
反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地価が先行して上昇、商業地についても
利便性の高い地域を中心に上昇している。建
築費の高騰や物価上昇、金利動向など先行き
が懸念される。

上社駅に近接し、店舗や分譲マンションなど
様々な需要が認められる。容積率が高く、開
発素地としての希少性は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋名東 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ名東０７
３１
-31		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
b Ａ名東０７
３１
-23		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
c Ａ名東０７
３１
-33		 名古屋市名東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
d Ａ名東０７
３１
-24		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,761  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
264,816 		 100
[  75.2]
352,149 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
352,000 
b (　           ) 
261,283  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,067 		 100
[  76.1]
344,372 
344,000 
c (　           ) 
266,895  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
267,696 		 100
[  77.0]
347,657 
348,000 
d (　           ) 
266,667  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
267,467 		 100
[  77.7]
344,230 
344,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    348,000 円／㎡]  



名古屋名東 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,682,622 
8,690,698 
25,991,924 
19,404,000 
6,587,924 		 （　0.9342）
6,154,439 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    153,860,975 円　　　　（　    203,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋名東 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 392.70 ＲＣ4 1,184.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 99 ％   400 ％   391 ％   759 ㎡     24.2 m x   31.4 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗フロア貸し、３～４階共同住宅（ファミリータイプ約６６㎡×３戸×２フロア）を想定した。 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 同規模、同用途としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
363.83 
93.4 
339.89 
3,263 
1,109,061 		 6.0  6,654,366 
3.0  3,327,183 

 2～ 2		 店舗
392.70 
93.9 
368.76 
2,186 
806,109 		 6.0  4,836,654 
3.0  2,418,327 

 3～ 4		 住宅
213.84 
92.8 
198.45 
1,893 
375,666 		 3.0  1,126,998 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,184.21 
93.4 
1,105.55 

2,666,502 		 13,745,016 
5,745,510 
⑨年額支払賃料      2,666,502 円　×　12ヶ月　＝　      31,998,024 円 
⑩a共益費（管理費）             208 円／㎡　×　   1,105.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,759,453 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,757,477 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,910,198 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,467,279 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,745,016 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         126,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,745,510 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,088,889 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,682,622 円　　　　（　        45,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ名東賃貸２１
　　　　-49		 2,720  
(   2,711) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,556 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,447 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,263 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ名東賃貸２１
　　　　-45		 2,553  
(   2,387) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,337 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋名東 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,232,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,910,198 円  　　　       36,377,477　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,314,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,618,000 円  　　　　    308,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       308,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       308,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,690,698 円　（　　　　　　        11,450 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9342    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 308,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,184.21 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,404,000 円  
（　　　　　        25,565 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,682,622 円      
②総費用 8,690,698 円      
③純収益　①－② 25,991,924 円      
④建物等に帰属する純収益 19,404,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,587,924 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,154,439 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,109 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    153,860,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     203,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋名東 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市名東区上社一丁目６１２番
 1844000054837-0000
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備考