別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋名東 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋名東 5-3 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　津金　啓一   TEL.
鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 319,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市名東区上社２丁目２０８番外
 ②地積
　(㎡)		 663  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ6		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南40m県道 水道、ガス、下水 本郷

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 本郷駅南西方

250m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗、事務所等が見られる路線商業地域である。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移
するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    328,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名東区及び隣接する千種区を中心とする商業地域一帯である。需要者の中心は商業施設やオフィス利用を
目的とした法人事業者であるが、最寄駅から徒歩圏にある利便性の良さからマンション素地としての需要も強い。コロ
ナ禍で飲食店舗としての需要は一時的に減退したが昨年あたりから復活しており、また幹線道路沿いでインターチェン
ジも近く多様な需要が想定される。物件の立地と個別性により取引価格には幅があるものと推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺類似地域の実際の取引事例から試算しており信頼性は高い。収益価格は標準地の立地事情を考慮した商
業用建物から試算しており、土地の収益性を適正に反映した価格である。両価格は開差があるが比準価格は現実的、実
証的な価格であるうえ対象標準地がマンション素地としての性格をも有する一方、収益価格は賃貸を前提として多くの
想定要素に立脚していることから比準価格を重視し収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋名東 5-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[109.2]		 [100.0]
100		 319,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 名古屋市を中心に地価上昇傾向は続いている
が、特に建築費高騰が顕著であるため動きに
陰りも見えており、将来動向は不透明である
。

地下鉄駅に近い幹線道路沿線の商業地域であ
り、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋名東 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ名東０７
３１
-31		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
b Ａ名東０７
３１
-23		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
c Ａ名東０７
３１
-24		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
d Ａ名東０６
３１
-530		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
e Ａ名東０７
３５
-17		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,761  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
264,816 		 100
[  75.4]
351,215 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
351,000 
b (　           ) 
261,283  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,067 		 100
[  75.4]
347,569 
348,000 
c (　           ) 
266,667  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
267,467 		 100
[  75.4]
354,731 
355,000 
d (　           ) 
270,736  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
276,151 		 100
[  84.6]
326,420 
326,000 
e (　           ) 
264,181  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
266,559 		 100
[  89.2]
298,833 
299,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    328,000 円／㎡]  



名古屋名東 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,855,200 
12,859,764 
36,995,436 
32,209,100 
4,786,336 		 （　0.9352）
4,476,181 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    114,773,872 円　　　　（　    173,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋名東 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 530.16 ＲＣ5 1,989.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   663 ㎡     21.0 m x   31.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舖はフロア貸し、２～５階事務所は部分貸しを想定。 ⑦有効率　  79.5 ％
の理由		 同規模、同用途としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
530.16 
82.7 
438.36 
3,000 
1,315,080 		 6.0  7,890,480 
3.0  3,945,240 

 2～ 3		 事務所
438.04 
82.0 
358.99 
2,605 
935,169 		 6.0  5,611,014 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
291.40 
72.9 
212.35 
2,587 
549,349 		 6.0  3,296,094 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,989.04 
79.5 
1,581.04 

4,284,116 		 25,704,696 
3,945,240 
⑨年額支払賃料      4,284,116 円　×　12ヶ月　＝　      51,409,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,581.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,409,392 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,570,470 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,838,922 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,704,696 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         244,195 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,945,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         772,083 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,855,200 円　　　　（　        75,196 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,605 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋名東 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,585,000 円  　　　　    517,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,084,564 円  　　　       51,409,392　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,761,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,394,500 円  　　　　    517,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       517,000 円  　　　　    517,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       517,000 円  　　　　    517,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,859,764 円　（　　　　　　        19,396 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9352    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 517,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,989.04 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,209,100 円  
（　　　　　        48,581 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,855,200 円      
②総費用 12,859,764 円      
③純収益　①－② 36,995,436 円      
④建物等に帰属する純収益 32,209,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,786,336 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,476,181 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,751 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,773,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     173,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋名東 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市名東区上社二丁目２０８番
 1844000055106-0000
2 　名古屋市名東区上社二丁目２０９番
 1844000055107-0000
3 　名古屋市名東区上社二丁目２１０番
 1844000055108-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋名東 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋名東 5-3 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　中村　伸二   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市名東区上社２丁目２０８番外
 ②地積
　(㎡)		 663  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ6		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南40m県道 水道、ガス、下水 本郷

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 本郷駅南西方

250m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗、事務所等が見られる路線商業地域である。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移
するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として名東区内及び周辺市域を含む幹線道路沿いの路線商業地域及び駅接近性が良好な商業地域である
。需要者の中心は、店舗や営業所として利用する法人事業者、収益物件の投資家等である。当該地域の地価は堅調に推
移している。路線商業地では規模の大きい優良な土地は事業用借地として利用され、売買される物件は限定的である。
取引総額は画地規模や建物用途等によって多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資
家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は幹線道路沿いの事例を中心に採用して試算し
たもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し
て、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋名東 5-4             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[110.1]		 [100.0]
100		 316,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰、金利変動等の影響が懸念される
が、立地条件の良い商業地はマンション需要
の影響等もあり、地価は堅調に推移している
。

地下鉄駅に近い幹線道路沿線の商業地域であ
り、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋名東 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ名東０６
３３
-527		 名古屋市名東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北40m県道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
b Ａ名東０６
３１
-530		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
c Ａ守山０７
２７
-42		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
d Ａ名東０６
３３
-524		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m県道、
北6m、二方路
近商
高度地区最高45m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
524,219  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
534,703 		 100
[ 166.4]
321,336 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
321,000 
b (　           ) 
270,736  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
276,151 		 100
[  72.7]
379,850 
380,000 
c (　           ) 
126,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
127,311 		 100
[  50.5]
252,101 
252,000 
d (　           ) 
198,706  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
192,210 		 100
[  55.2]
348,207 
348,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



名古屋名東 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,707,130 
12,833,858 
36,873,272 
32,209,100 
4,664,172 		 （　0.9352）
4,361,934 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    111,844,462 円　　　　（　    169,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋名東 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 530.16 ＲＣ5 1,989.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   663 ㎡     21.0 m x   31.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舖はフロア貸し、２～５階事務所は部分貸しを想定。 ⑦有効率　  79.5 ％
の理由		 同規模、同用途としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
530.16 
82.7 
438.36 
3,000 
1,315,080 		 6.0  7,890,480 
3.0  3,945,240 

 2～ 3		 事務所
438.04 
82.0 
358.99 
2,587 
928,707 		 6.0  5,572,242 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
291.40 
72.9 
212.35 
2,587 
549,349 		 6.0  3,296,094 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,989.04 
79.5 
1,581.04 

4,271,192 		 25,627,152 
3,945,240 
⑨年額支払賃料      4,271,192 円　×　12ヶ月　＝　      51,254,304 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,581.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,254,304 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,562,715 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,691,589 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,627,152 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         243,458 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,945,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         772,083 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,707,130 円　　　　（　        74,973 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,587 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋名東 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,585,000 円  　　　　    517,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,075,258 円  　　　       51,254,304　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,745,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,394,500 円  　　　　    517,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       517,000 円  　　　　    517,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       517,000 円  　　　　    517,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,833,858 円　（　　　　　　        19,357 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9352    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 517,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,989.04 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,209,100 円  
（　　　　　        48,581 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,707,130 円      
②総費用 12,833,858 円      
③純収益　①－② 36,873,272 円      
④建物等に帰属する純収益 32,209,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,664,172 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,361,934 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,579 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,844,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     169,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋名東 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市名東区上社二丁目２０８番
 1844000055106-0000
2 　名古屋市名東区上社二丁目２０９番
 1844000055107-0000
3 　名古屋市名東区上社二丁目２１０番
 1844000055108-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考