鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名古屋名東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋名東 5-1

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　松岡　徹郎

TEL.

鑑定評価額

298,000,000 円

１㎡当たりの価格

620,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市名東区明が丘１２４番２				②地積　(㎡)	481 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗ＲＣ5F1B	中高層店舗ビル、金融機関が建ち並ぶ商業地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	藤が丘 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

藤が丘駅南西方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

周辺に残る駐車場等に中高層ビルが建ち、商業地域としての熟成が進むものと予測する。駅至近の商業地域であ
り地価水準の上昇傾向は続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 626,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 414,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね名東区内、地下鉄駅徒歩圏に位置する高度・準高度利用が可能な商業地域である。需要者の中心は主
に自ら店舗又は事務所ビルとしての使用を目的とする法人事業者が想定される。藤が丘駅周辺はビジネスホテルの開業
など活気があり、ジブリパークの影響を受け発展が続いている。商業地、特に高度・準高度利用可能な土地の取引は個
別性が強く、駅距離や公法上の規制、前面道路、地積規模等によって異なるため中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は不動産の市場性に着目し類似性を有する事例より適正に求められた客観的かつ実証的な価格である。一方、
標準地は駅至近の商業地域に存し、５階建の店舗兼事務所にて賃貸想定を行ったが、収益価格は試算過程において想定
要素も多く、投資リスク等を反映し試算値も低位に求められる傾向がある。従って、市場の特性に最も適合した比準価
格を重視して採用し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ジブリパークの影響もあり区内の商業地の地
価は概ね上昇しているが、従来収益力が弱い
とされてきた郊外の路線沿いの地価も上昇し
ている。

熟成した駅至近の商業地域である。特段の変
動要因はないが、周辺は並木が続く雰囲気の
良い通りであり地価上昇が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０６２１ -502	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南30m県道、西12m、北8m、三方路		近商高度地区最高45m (100,300)
b	Ａ名東０６３１ -530	名古屋市名東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m県道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
c	Ａ名東０６３３ -527	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	長方形	北40m県道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
d	Ａ名東０７３５ -17	名古屋市名東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m県道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
e	Ａ名東０７３３ -19	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 490,987	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	465,528	100 [ 64.4]	722,870	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	723,000
b	(　 ) 270,736	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	276,151	100 [ 51.6]	535,176		535,000
c	(　 ) 524,219	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	534,703	100 [ 87.2]	613,192		613,000
d	(　 ) 264,181	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	266,559	100 [ 51.9]	513,601		514,000
e	(　 ) 418,719	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	426,256	100 [ 67.6]	630,556		631,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 626,000 円／㎡]

名古屋名東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,438,465	11,415,921	36,022,544	27,723,500	8,299,044	（　0.9352） 7,761,266	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	199,006,821 円　　　　（　 414,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	389.34	Ｓ5	1,946.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	481 ㎡	14.0 m x 34.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２～５階フロア貸事務所を想定

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

中層店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	389.34	59.5	231.75	3,042	704,984	7.0	4,934,888
							3.0	2,114,952
2～ 2	事務所	389.34	79.4	309.27	2,632	813,999	6.0	4,883,994
							0.0	0
3～ 5	事務所	389.34	79.4	309.27	2,530	782,453	6.0	4,694,718
							0.0	0
～

～

計		1,946.70	75.5	1,468.83		3,866,342		23,903,036
								2,114,952

⑨年額支払賃料	3,866,342 円　×　12ヶ月　＝　 46,396,104 円
⑩a共益費（管理費）	133 円／㎡　×　 1,468.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,344,253 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,740,357 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,949,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,790,743 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,903,036 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 229,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,114,952 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 418,253 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,438,465 円　　　　（　 98,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,645 円/㎡　月額支払賃料（　 2,632 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋名東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,335,000 円	445,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,924,421 円	48,740,357　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,484,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,782,500 円	445,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,415,921 円　（　　　　　　 23,734 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9352

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	445,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,946.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,723,500 円（　　　　　 57,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,438,465 円
②総費用	11,415,921 円
③純収益　①－②	36,022,544 円
④建物等に帰属する純収益	27,723,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,299,044 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,761,266 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,136 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,006,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 414,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋名東 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市名東区明が丘１２４番２	1844000046485-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名古屋名東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋名東 5-1

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　津金　啓一

TEL.

鑑定評価額

298,000,000 円

１㎡当たりの価格

620,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市名東区明が丘１２４番２				②地積　(㎡)	481 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗ＲＣ5F1B	中高層店舗ビル、金融機関が建ち並ぶ商業地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	藤が丘 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

藤が丘駅南西方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した商業地域であり、現在特段の地域状況の変動要因はないところから当面は現状推移と予測する。マンシ
ョン用地としての需要も高く、需要の堅調さは継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 630,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名東区及び隣接する千種区を中心とする商業地域一帯である。地価水準が高く、需要者の中心は商業施設
に係る法人事業者と予想される。藤が丘駅に近接する利便性の良さから商業用途の需要に加えてマンション素地として
の需要も強い。コロナ禍で一時減退した飲食業としての需要も復活し、さらにオフィスとしての需要もあり駅近接の限
定された地域として多様な需要が根強い。物件の立地と個別性により取引価格には幅があるものと推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺類似地域の実際の取引事例から試算しており信頼性は高い。収益価格は標準地の立地事情を考慮した商
業用建物から試算しており、土地の収益性を適正に反映した価格である。両価格は開差があるが比準価格は現実的、実
証的な価格であるうえ対象標準地がマンション素地としての性格をも有する一方、収益価格は賃貸を前提として多くの
想定要素に立脚していることから比準価格を重視し収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名古屋市を中心に地価上昇傾向は続いている
が、特に建築費高騰が顕著であるため動きに
陰りも見えており、将来動向は不透明である
。

地下鉄藤が丘駅至近のオフィスビルを主とす
る繁華性の高い商業地域内に存しており、地
域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０６３３ -527	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	長方形	北40m県道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
b	Ａ名東０６３３ -534	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	不整形	南12m市道、東4m、角地		１住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ千種０７３３ -17	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	長方形	南西39.9m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	Ａ千種０７０１ -15	名古屋市千種区		建付地	（　）	長方形	北東39.9m県道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 524,219	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	534,703	100 [ 88.2]	606,239	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	606,000
b	(　 ) 473,298	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	462,259	100 [ 68.5]	674,831		675,000
c	(　 ) 655,947	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	737,505	100 [ 122.4]	602,537		603,000
d	(　 ) 720,150	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	751,116	100 [ 117.5]	639,248		639,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 630,000 円／㎡]

名古屋名東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,088,862	14,742,445	35,346,417	27,723,500	7,622,917	（　0.9352） 7,128,952	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	182,793,641 円　　　　（　 380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	389.34	Ｓ5	1,946.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	481 ㎡	14.0 m x 34.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所を想定。駐車場は近隣確保。

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

中層店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	389.34	59.5	231.75	3,700	857,000	6.0	5,142,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	389.34	79.4	309.27	2,879	890,000	6.0	5,340,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	389.34	79.4	309.27	2,600	804,000	6.0	4,824,000
							0.0	0
～

～

計		1,946.70	75.5	1,468.83		4,159,000		24,954,000
								0

⑨年額支払賃料	4,159,000 円　×　12ヶ月　＝　 49,908,000 円
⑩a共益費（管理費）	210 円／㎡　×　 1,468.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,701,452 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,609,452 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,752,662 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,856,790 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,954,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 232,072 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,088,862 円　　　　（　 104,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,893 円/㎡　月額支払賃料（　 2,879 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋名東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,225,000 円	445,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,360,945 円	53,609,452　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,484,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,782,500 円	445,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,742,445 円　（　　　　　　 30,650 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9352

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	445,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,946.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,723,500 円（　　　　　 57,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,088,862 円
②総費用	14,742,445 円
③純収益　①－②	35,346,417 円
④建物等に帰属する純収益	27,723,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,622,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,128,952 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,821 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,793,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 380,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋名東 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市名東区明が丘１２４番２	1844000046485-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考