鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名古屋緑 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 5-6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　山本　高大

TEL.

鑑定評価額

1,120,000,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区砂田１丁目４０１番外				②地積　(㎡)	6,328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高31m (80,185)
	台形 3:1	店舗Ｓ3	大規模店舗、銀行等が見られる路線商業地域	東16m市道、四方路	水道、ガス、下水	有松 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

大規模店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 135.5 ｍ、奥行　約　　 46.5 ｍ、規模　　 6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

有松駅北東方

2.2km

法令

規制

２住居
(70,185)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

大規模店舗や低層店舗等が連たんする路線商業地域である。地域に変化をもたらす格別な変動要因は見られず、
当面は現状と大差なく推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

大規模店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、名古屋市緑区び周辺市区内の幹線及び準幹線道路沿いの大規模店舗等が連たんする商業地域であ
る。需要者の中心は、飲食や小売店等の沿道サービスを業とする地元中小企業や全国に店舗を展開する企業等であると
思料する。近隣地域は、商圏内の人口が多く、交通量も一定以上見受けられるため、需要は堅調であり地価は上昇傾向
にある。なお、取引価格は画地規模等により異なり価格帯は様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大規模店舗等が連たんする路線商業地域である。自用目的の取引が多く見られ土地価格に見合う賃料水準が形成されて
おらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は概ね地域の特性が類似し代替競争関係が成立していると認められる
事例を採用して求めたものであり、市場の実態が反映され説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を
重視し、収益価格を参考に留め、周辺地域の地価動向等にも十分考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇や金融資本市場の変動への注視が必
要であるものの、雇用及び所得環境等は改善
の動きが見られ、景気は緩やかな回復基調に
ある。

地域要因に関し特段の変動は認められないが
、商圏内の人口は多く、商業地としての需要
は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０６３５ -524	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ整形	南東20m県道、東16m、角地		近商絶対高３１ｍ高度 (100,200)
b	Ａ緑０６３５ -522	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m市道、北東4.5m、角地		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
c	Ａ緑０６４６ -517	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、東10m、南6.5m、三方路		準工 (80,200)
d	Ａ緑０７５２ -18	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m県道、中間画地		準住居高度地区最高20m (70,200)
e	Ａ緑０６４９ -530	名古屋市緑区		更地	（　）	不整形	北西12m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,635	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	202,367	100 [ 121.2]	166,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 157,560	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	154,259	100 [ 96.7]	159,523		175,000
c	(　 ) 137,380	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	133,751	100 [ 82.4]	162,319		179,000
d	(　 ) 181,137	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,760	100 [ 122.0]	151,443		167,000
e	(　 ) 122,130	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	129,857	100 [ 76.5]	169,748		187,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

名古屋緑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	89,387,346	21,110,154	68,277,192	40,681,900	27,595,292	（　0.9563） 26,389,378	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	676,650,718 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,568.21	Ｓ3	3,694.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区最高31m	80 ％	200 ％	185 ％	6,328 ㎡	135.5 m x 46.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗を想定。１階は店舗、２階は階段室、平面駐車場（１５５台）、３階は機械室を想定。

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

階段室や機械室等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,568.21	100.0	3,568.21	2,308	8,235,429	6.0	49,412,574
							0.0	0
2～ 2	階段室	105.30

3～ 3	機械室	21.00

～

～

計		3,694.51	96.6	3,568.21		8,235,429		49,412,574
								0

⑨年額支払賃料	8,235,429 円　×　12ヶ月　＝　 98,825,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,568.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 155 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	98,825,148 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,882,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	88,942,633 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,412,574 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 444,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	89,387,346 円　　　　（　 14,126 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,320 円/㎡　月額支払賃料（　 2,308 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,959,000 円	653,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,964,754 円	98,825,148　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,329,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,550,500 円	653,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	653,000 円	653,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	653,000 円	653,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,110,154 円　（　　　　　　 3,336 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	653,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 3,694.51 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,681,900 円（　　　　　 6,429 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	89,387,346 円
②総費用	21,110,154 円
③純収益　①－②	68,277,192 円
④建物等に帰属する純収益	40,681,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,595,292 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,389,378 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 676,650,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋緑 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市緑区砂田一丁目４０１番	1807000109652-0000
2	名古屋市緑区砂田一丁目４０２番	1807000109653-0000
3	名古屋市緑区砂田一丁目４０３番	1807000109654-0000
4	名古屋市緑区砂田一丁目４０４番	1807000109655-0000
5	名古屋市緑区砂田一丁目４０５番	1807000109656-0000
6	名古屋市緑区砂田一丁目４０６番	1807000109657-0000
7	名古屋市緑区砂田一丁目４０７番	1807000109658-0000
8	名古屋市緑区砂田一丁目４０８番	1807000109659-0000
9	名古屋市緑区砂田一丁目４０９番	1807000109660-0000
10	名古屋市緑区砂田一丁目４１０番	1807000109662-0000
11	名古屋市緑区砂田一丁目４１１番	1807000109663-0000
12	名古屋市緑区砂田一丁目４１２番	1807000109664-0000
13	名古屋市緑区砂田一丁目４１３番	1807000109665-0000
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名古屋緑 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 5-6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　名和　宏恭

TEL.

鑑定評価額

1,120,000,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区砂田１丁目４０１番外				②地積　(㎡)	6,328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高31m (80,185)
	台形 3:1	店舗Ｓ3	大規模店舗、銀行等が見られる路線商業地域	東16m市道、四方路	水道、ガス、下水	有松 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

大規模店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 135.5 ｍ、奥行　約　　 46.5 ｍ、規模　　 6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

有松駅北東方

2.2km

法令

規制

２住居
(70,185)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

スーパーマーケット、金融機関、コンビニエンスストア等が見られる路線商業地域であり、自動車の交通量、背
後の住宅地域の人口が多いことから当面は現状のまま推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

大規模店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は緑区及び隣接市区内に位置する幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はスーパーマ
ーケット、ドラッグストア等を運営する大手企業、地元有力企業等である。当圏域の背後の住宅地域の人口が多いこと
から幹線道路沿いの大規模商業地の需要は堅調であり、地価の上昇が続いている。市場では大規模商業地の取引件数自
体が少なく、また各取引ごとの個別性が強いことから中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は緑区及び隣接区内の規模が比較的大きい路線商業地の事例を採用し試算したものであり、大規模商業地の市
場の実態を反映した説得力が高い価格である。他方、収益価格は一棟貸の店舗を想定して試算したが、近隣地域は自用
の店舗が主体のため賃料水準が低く、また最近の建築費の高騰により賃貸経営の採算性が悪化している影響から、試算
された収益価格も低位となった。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考のうえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緑区内の駅前商業地では背後の住宅地の人口
増大により繁華性が高まっている。他方、路
線商業地の一部では住宅地への転用を目的と
する需要がある。

スーパーマーケット、銀行、コンビニエンス
ストア等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地
域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０７５２ -18	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m県道、中間画地		準住居高度地区最高20m (70,200)
b	Ｂ緑０６５０ -502	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東12.2m国道、南西5.4m、二方路		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
c	Ａ緑０６４６ -517	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、東10m、南6.5m、三方路		準工 (80,200)
d	Ａ天白０７５１ -5	名古屋市天白区		更地	（　）	ほぼ整形	西25.2m国道、南6.5m、角地		準住居高度地区最高45m (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,137	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,760	100 [ 116.7]	158,320	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 142,530	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	143,360	100 [ 87.5]	163,840		180,000
c	(　 ) 137,380	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	133,751	100 [ 85.5]	156,434		172,000
d	(　 ) 220,083	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	214,892	100 [ 127.7]	168,279		185,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

名古屋緑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	92,485,686	23,878,931	68,606,755	35,858,700	32,748,055	（　0.9563） 31,316,965	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	802,999,103 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,568.21	Ｓ3	3,694.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区最高31m	80 ％	200 ％	185 ％	6,328 ㎡	135.5 m x 46.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の店舗を想定。１階は店舗、２階は階段室・来客用の平面駐車場（１５５台）、３階は機械室

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

階段室、機械室等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,568.21	100.0	3,568.21	2,388	8,520,885	6.0	51,125,310
							0.0	0
2～ 2	階段室	105.30

3～ 3	機械室	21.00

～

～

計		3,694.51	96.6	3,568.21		8,520,885		51,125,310
								0

⑨年額支払賃料	8,520,885 円　×　12ヶ月　＝　 102,250,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,568.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 155 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	102,250,620 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 10,225,062 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,025,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	51,125,310 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 460,128 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	92,485,686 円　　　　（　 14,615 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,388 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,097,000 円	699,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,112,531 円	102,250,620　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,329,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,941,500 円	699,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	699,000 円	699,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	699,000 円	699,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,878,931 円　（　　　　　　 3,774 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	699,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 3,694.51 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0513	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 80 ％　＋　0.0572 × 10 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,858,700 円（　　　　　 5,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	92,485,686 円
②総費用	23,878,931 円
③純収益　①－②	68,606,755 円
④建物等に帰属する純収益	35,858,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,748,055 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,316,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 802,999,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋緑 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市緑区砂田一丁目４０１番	1807000109652-0000
2	名古屋市緑区砂田一丁目４０２番	1807000109653-0000
3	名古屋市緑区砂田一丁目４０３番	1807000109654-0000
4	名古屋市緑区砂田一丁目４０４番	1807000109655-0000
5	名古屋市緑区砂田一丁目４０５番	1807000109656-0000
6	名古屋市緑区砂田一丁目４０６番	1807000109657-0000
7	名古屋市緑区砂田一丁目４０７番	1807000109658-0000
8	名古屋市緑区砂田一丁目４０８番	1807000109659-0000
9	名古屋市緑区砂田一丁目４０９番	1807000109660-0000
10	名古屋市緑区砂田一丁目４１０番	1807000109662-0000
11	名古屋市緑区砂田一丁目４１１番	1807000109663-0000
12	名古屋市緑区砂田一丁目４１２番	1807000109664-0000
13	名古屋市緑区砂田一丁目４１３番	1807000109665-0000
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考