令和7年1月15日　提出 名古屋守山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 9-1 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　雄彦   TEL.

鑑定評価額 289,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区瀬古１丁目９１６番外 ②地積 　(㎡) 2,953   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 工場 中小規模工場を中心 に共同住宅等が介在 する地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 新守山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   220 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 新守山駅北西方 1.8km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅等が混在する中小工場地域である。地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山区及び周辺市区の一般住宅や共同住宅が混在する中小工場地域である。需要者の中心は、中小規模 の製造業者、倉庫事業者等の法人である。当地域は高速道路や幹線道路等へのアクセスに比較的優れた中小工場地であ る。物価や金利の上昇、労働力不足等景気の先行きは見通せず、需給動向は不透明である。工業地という特性から取引 件数は少なく、業態や画地規模等により取引は様々であり、中心価格帯を見い出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の工場が中心の中小工場地域である。取引は自己使用目的の取引価格水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的であり比準価格を採用した。比準価格の査定では、対象標準地と類似の事例を収集・選択しており信頼性は 高く説得力がある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。なお、本評価においては収益想定に合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日井 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,600 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [ 84.0] [100.0] 100 98,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商業地や工業地は周辺の住宅地価の堅調もあ り、遅行して価格は上昇傾向にある。建築費 の高騰や物価上昇、金利動向など先行きが懸 念される。 中小工場地に対する需要等に大きな変動はな く、共同住宅等が混在する中小工場地域とし て地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％