別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋守山 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋守山 5-8 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　磯貝　誠   TEL.
鑑定評価額 238,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４６番１外
(上志段味４４街区１０番１外)		 ②地積
　(㎡)		 1,954  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
3:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗等を中心に
空地も見られる商業
地域		 南18m国道、東側道 水道、ガス、下水 高蔵寺

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 高蔵寺駅南西方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業中の路線商業地域であり、背後住宅地の整備とともに、商業地としての熟成度を高めつつ推移
するものと推測される。地価水準は、住宅需要の下支えもあって底堅い推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守山区内の幹線道路沿道を主体とした商業地域で、需要者は飲食・サービス業等の事業者が中心である。
不動産市場は物価上昇、供給量の制約等による需給バランスの悪化が懸念されるが、区画整理事業の進捗に伴い熟成度
を増しており、安定した需要が見られる地域であることから地価は底堅く推移している。価格水準は、需要者の属性及
び画地規模等の個別性により異なっており、需給の中心価格帯についてばらつきが生じやすい状況となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は低層店舗を主体とする商業集積度の比較的高い路線商業地域に所在し、周辺には貸店舗等の収益物件も見
られるが、元本価値に見合う賃料を収受できない状況にあり、そのため収益価格は比準価格より低位に求められた。従
って、各試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を参
酌し、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋守山 5-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[105.0]		 100
[104.0]		 [107.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、供給量の制約等により不透明性が
高いものの、良好な立地条件を有する地域の
需要は維持され、地域選好性がより鮮明とな
っている。

商業需要に合致した画地規模を有し、背後に
位置する住宅地も熟成度を増していることか
ら地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋守山 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ守山０６
０６
-47		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
b Ａ守山０７
２７
-1		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ守山０７
２７
-42		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m市道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
d Ａ守山０７
２７
-14		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
e Ａ守山０６
０６
-41		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,636  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,044 		 100
[ 104.9]
127,783 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
146,341  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,853 		 100
[ 122.4]
122,429 
131,000 
c (　           ) 
126,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
127,311 		 100
[ 128.5]
99,075 
106,000 
d (　           ) 
147,254  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
149,610 		 100
[ 133.6]
111,984 
120,000 
e (　           ) 
100,620  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,343 		 100
[  97.0]
107,570 
115,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



名古屋守山 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,617,093 
3,558,000 
8,059,093 
5,319,000 
2,740,093 		 （　0.9770）
2,677,071 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     68,642,846 円　　　　（　     35,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋守山 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   1,954 ㎡     71.5 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ロードサイド型店舗の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,985 
992,500 		 4.0  3,970,000 
2.0  1,985,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

992,500 		 3,970,000 
1,985,000 
⑨年額支払賃料        992,500 円　×　12ヶ月　＝　      11,910,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,910,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       714,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,195,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,970,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,318 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,985,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         384,375 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,617,093 円　　　　（　         5,945 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,985 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋守山 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,000 円  　　　　     90,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 357,300 円  　　　       11,910,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,985,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      765,000 円  　　　　     90,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,000 円  　　　　     90,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,000 円  　　　　     90,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,558,000 円　（　　　　　　         1,821 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 60 ％　＋　0.0634 ×  20 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,319,000 円  
（　　　　　         2,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,617,093 円      
②総費用 3,558,000 円      
③純収益　①－② 8,059,093 円      
④建物等に帰属する純収益 5,319,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,740,093 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,677,071 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,370 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,642,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋守山 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４６番１
 1844000476343-0000
2 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４７番３
 1844000476347-0000
3 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４７番７
 1844000476351-0000
4 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４７番１
 1844000476345-0000
5 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４７番５
 1844000476349-0000
6 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４７番１２
 1844001088423-0000
7 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０５８番
 1844000476382-0000
8 　名古屋市守山区大字上志段味字深田７７６番１
 1844000488393-0000
9 　名古屋市守山区大字上志段味字東山８７１番４
 1844001106018-0000
10 　名古屋市守山区大字上志段味字東山８７５番
 1844000480639-0000
11 　名古屋市守山区大字上志段味字東山８７５番２
 1844000480642-0000
12 　名古屋市守山区大字上志段味字上島７４０番２
 1844000475238-0000
13 　名古屋市守山区大字上志段味字山ノ田１０２７番
 1844000476267-0000
14 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４４番３
 1844000476327-0000
15 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４５番２
 1844000476338-0000
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋守山 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋守山 5-8 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　一成   TEL.
鑑定評価額 238,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４６番１外
(上志段味４４街区１０番１外)		 ②地積
　(㎡)		 1,954  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
3:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗等を中心に
空地も見られる商業
地域		 南18m国道、東側道 水道、ガス、下水 高蔵寺

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 高蔵寺駅南西方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業が進行中の路線商業地域であり、背後の住宅地の開発に伴い、繁華性が徐々に増すものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、守山区及び隣接市区等の幹線または準幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は、飲
食・物販チェーンの事業者等である。近隣地域及び周辺地域では土地区画整理事業が施行中であり、特に背後の住宅地
域の進捗状況が順調であるため、商業地についても良好な環境が形成されている。需要の中心となる価格帯は、画地規
模、用途等によって取引価格は一様ではなく、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。近隣地域は商業地域であるため収益性が考慮されるも
のの、当該地域の取引においては自己使用目的とすることが多く資産性がより重視され、投資採算性や収益性のみで土
地価格が決定されるには至っていない。従って、本件では実証的・客観的である比準価格を重視し、収益価格を参酌し
、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋守山 5-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[105.0]		 100
[104.0]		 [107.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生鮮食料品やエネルギーの価格高騰もあり、
日常にインフレが馴染みつつある。不動産市
場は金利上昇の懸念はあるが、価格水準は高
い状態が継続。

土地区画整理事業が進行中の路線商業地域で
あり、背後の住宅地域の進捗状況が良好であ
るため、商業地についても良好な環境が形成
されている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋守山 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ守山０７
２７
-14		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
b Ａ守山０６
０６
-41		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
c Ａ守山０６
０６
-47		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
d Ａ守山０７
２７
-1		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,254  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
149,610 		 100
[ 140.6]
106,408 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
100,620  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,343 		 100
[  99.0]
105,397 
113,000 
c (　           ) 
129,636  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,044 		 100
[ 106.8]
125,509 
134,000 
d (　           ) 
146,341  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,853 		 100
[ 125.5]
119,405 
128,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



名古屋守山 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,128,069 
3,988,000 
9,140,069 
6,252,480 
2,887,589 		 （　0.9725）
2,808,180 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     72,004,615 円　　　　（　     36,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋守山 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   1,954 ㎡     71.5 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し店舗を想定した。駐車場使用料は賃料に考慮した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
2,180 
1,090,000 		 6.0  6,540,000 
3.0  3,270,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

1,090,000 		 6,540,000 
3,270,000 
⑨年額支払賃料      1,090,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,080,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,080,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       654,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,426,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,540,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,130 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,270,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         639,939 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,128,069 円　　　　（　         6,719 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,303 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,180 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋守山 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 468,000 円  　　　　     93,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 392,400 円  　　　       13,080,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,985,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      954,700 円  　　　　     93,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,600 円  　　　　     93,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,600 円  　　　　     93,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,988,000 円　（　　　　　　         2,041 円／㎡）　　（経費率　　  30.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 60 ％　＋　0.0730 ×  20 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,252,480 円  
（　　　　　         3,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,128,069 円      
②総費用 3,988,000 円      
③純収益　①－② 9,140,069 円      
④建物等に帰属する純収益 6,252,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,887,589 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,808,180 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,437 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     72,004,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋守山 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４６番１
 1844000476343-0000
2 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４７番３
 1844000476347-0000
3 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４７番７
 1844000476351-0000
4 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４７番１
 1844000476345-0000
5 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４７番５
 1844000476349-0000
6 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４７番１２
 1844001088423-0000
7 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０５８番
 1844000476382-0000
8 　名古屋市守山区大字上志段味字深田７７６番１
 1844000488393-0000
9 　名古屋市守山区大字上志段味字東山８７１番４
 1844001106018-0000
10 　名古屋市守山区大字上志段味字東山８７５番
 1844000480639-0000
11 　名古屋市守山区大字上志段味字東山８７５番２
 1844000480642-0000
12 　名古屋市守山区大字上志段味字上島７４０番２
 1844000475238-0000
13 　名古屋市守山区大字上志段味字山ノ田１０２７番
 1844000476267-0000
14 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４４番３
 1844000476327-0000
15 　名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４５番２
 1844000476338-0000
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備考