令和7年1月15日　提出 名古屋南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -14 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　晃   TEL.

鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区戸部町２丁目１８番２ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パート等も見られる 住宅地域 北6.4m市道 水道、ガス、下水 本笠寺 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．４ｍ市道 交通 施設 本笠寺駅北方 590m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 名鉄本笠寺駅の徒歩圏で交通利便性が高い既成住宅地域である。丘陵地にあって緩やかな西だれ地勢下という自 然的条件下で住環境を維持ししつつ、熟成した低層住宅地として今後も推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄桜通線・名鉄名古屋本線沿線の住宅地域を中心に形成されている。需要者の中心は、市区内の一 次取得者や不動産業者等である。当該地域は、最寄駅まで徒歩圏内にあり、丘陵地に存する居住環境から、需要は堅調 に推移している。小規模画地では、単価面での高値取引も見られる地域である。総額は、区内住宅需要の中心となる１ ００㎡前後の土地で、土地価額（更地）で２０００万円前後、新築戸建住宅で４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅利用の取引が中心で居住環境が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の 規範性が高い。また、比準価格は複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、収益価格は 、対象標準地において経済合理性に見合った賃貸用建物を想定することが画地条件等から困難なため、試算しなかった 。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を適切に反映した比準価格を採用して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [ 98.0] 100 [ 87.8] [100.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向が続 いている。土地取引件数は依然として高水準 を維持しているが、資材高等により住宅投資 は安定的に推移。 古くに街区形成された既成住宅地域である。 鉄道駅の徒歩圏に位置する。昨年から地域要 因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％