別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
名古屋南 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋南 -11 愛知県 愛知第2 氏名  不動産鑑定士 藤井 圓一   TEL.
鑑定評価額 27,700,000 円  1㎡当たりの価格 168,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
115,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市南区道徳新町7丁目54番
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:2
住宅

W2
一般住宅の他、アパ
ート等も見られる住
宅地域
南5.5m市道 水道、ガス、下水 道徳

170m
(2)



①範囲 東    40 m、西    60 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  5
.5m市道
交通

施設
道徳駅南方

170m
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域であり、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +9.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           168,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            49,200 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線沿線を中心とする南区西部の住宅地域と判定した。需要者は南区の地縁者を中心に、周辺市
区からの転入者も見られる。最寄駅から徒歩圏内にあり生活利便性は良好であることから、需要は概ね安定的である。
需要の中心となる価格帯は、土地で2,500~3,000万円前後、新築の戸建物件は4,000万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域においては居住の快適性、利便性を重視する自用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水準(市
場性)が指標になる。一方、近隣地域における賃貸経営においては、投下資本に対する収益性は低く、収益価格は低位
に求められた。本件では、市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま
え、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 名古屋南 -3                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      -2.0
[前年代表標準地等の価格]
        162,000 円/㎡
[103.7]
100
100
[ 98.0]
100
[111.8]
[109.0]
100
167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          160,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価上昇による先行きの不透明感及び金融市
場の変動等に留意を要するが、住宅需要は安
定的であり、価格は総じて上昇基調にある。


既存の住宅地として成熟しており、地域要因
に特段の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -5.5
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.0 %  %
3 試算価格算定内訳 名古屋南 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A南062

-528
名古屋市南区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.5m市道、
北2.4m、
二方路



1住居

(70,200)
b A南072

-39
名古屋市南区

建付


  
(           ) 
長方形 北5.5m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
c A南070

-6
名古屋市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東7.2m市道
、中間画地




1住居

(70,200)
d A南073

-3
名古屋市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
e A南061

-526
名古屋市南区

更地


  
(           ) 
長方形 南5.4m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
159,997  
100
[ 100.0]
[ 102.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.6]

156,938 
100
[  98.5]

159,328 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +9.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 109.0]
     100

174,000 
b (            
136,050  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.1]

149,493 
100
[  96.0]

155,722 

170,000 
c (            
136,364  
100
[ 100.0]
[ 102.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

131,990 
100
[ 102.0]

129,402 

141,000 
d (            
178,638  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 109.0]

167,494 
100
[  96.5]

173,569 

189,000 
e (            
180,063  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.9]

172,553 
100
[ 108.9]

158,451 

173,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.5 環境       0.0
画地      +4.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      -7.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.5 環境       0.0
画地      +9.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地      +7.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     168,000 円/㎡]  



名古屋南 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,415,094 

493,090 

1,922,004 

1,586,720 

335,284 
( 0.9693
324,991 
  4.1 -  0.1 )
4.0%  
⑧収益価格        8,124,775 円    (      49,200 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
名古屋南 -11 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 62.17 W2 124.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防

70 %   200 %   200 %   165 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路:市道         5.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅(平均専有面積約62㎡)を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
同形式の賃貸物件としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
62.17 

100.0 

62.17 

1,540 

95,742 
1.0  95,742 
0.0  0 

 2 2
共同住宅
62.17 

100.0 

62.17 

1,540 

95,742 
1.0  95,742 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


124.34 

100.0 

124.34 


191,484 
191,484 
0 
⑨年額支払賃料        191,484 円 × 12ヶ月 =        2,297,808 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      124.34 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   9,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          216,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,297,808 円  ×     4.0 %                          
+            216,000 円  ×     4.0 % =         100,552 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,413,256 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           191,484 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            1,838 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,415,094 円    (         14,637 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a B南賃貸23
    -9
1,509  
  1,466
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

1,510 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,541 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,540 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b B南賃貸15
    -3
1,609  
  1,608
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

1,508 
c B南賃貸15
    -2
1,709  
  1,572
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[106.0]
100
[104.0]

1,615 
名古屋南 -11 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 84,400 円           21,100,000 ×       0.4 %
②維持管理費 125,690 円             2,513,808 ×       5.0 %
③公租公課  土地                61,500 円     査定額
 建物               179,300 円           21,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        21,100 円           21,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,100 円           21,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                    493,090 円 (               2,988 円/㎡)  (経費率    20.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 25 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9693    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 21,100,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      124.34 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0752        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0640 ×  40 % + 0.0790 ×  40 % + 0.0900 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,586,720 円  
(              9,616 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,415,094 円      
②総費用 493,090 円      
③純収益 ①-② 1,922,004 円      
④建物等に帰属する純収益 1,586,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 335,284 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
324,991 円      

  (                          1,970 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.0 %

                               8,124,775 円


(                        49,200 円/㎡)
4 不動産ID 名古屋南 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  名古屋市南区道徳新町七丁目54番
1806000176707-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
名古屋南 -11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋南 -11 愛知県 愛知第2 氏名  不動産鑑定士 青山 晃   TEL.
鑑定評価額 27,700,000 円  1㎡当たりの価格 168,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
115,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市南区道徳新町7丁目54番
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:2
住宅

W2
一般住宅の他、アパ
ート等も見られる住
宅地域
南5.5m市道 水道、ガス、下水 道徳

170m
(2)



①範囲 東    40 m、西    60 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  5
.5m市道
交通

施設
道徳駅南方

170m
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
名鉄道徳駅徒歩圏の既成住宅地域である。大型商業施設が周辺に配置されていることから、利便性に着目した小
規模住宅、アパート等が増加しつつ、熟成した低層住宅地として今後も推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +9.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           168,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            45,900 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄各線沿線の住宅地域を中心に形成されている。需要者の中心は、市区内の一次取得者や不動産業者
等である。最寄駅への接近性及び利便性は当区にあっては比較的良好である。区西部にあって地域的選好性はそれ程高
くはなかったが、小規模画地では単価面での高値取引も見られる地域である。総額は、区内住宅需要の中心となる10
0㎡前後の土地で、土地価額(更地)で1700万円前後、新築戸建住宅で3800万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
住宅利用の取引が中心で居住環境が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の
規範性が高い。また、比準価格は複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、収益価格は
、高騰した建築費等を運営収益に十分に転嫁できない賃貸市場の特性から、比準価格との乖離が拡大する傾向にある。
本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を適切に反映した比準価格を採用して、上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 名古屋南 -3                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      -2.0
[前年代表標準地等の価格]
        162,000 円/㎡
[103.7]
100
100
[ 98.0]
100
[111.8]
[109.0]
100
167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          160,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向が続
いている。土地取引件数は依然として高水準
を維持しているが、資材高等により住宅投資
は安定的に推移。

古くに街区形成された住宅地域である。鉄道
駅の徒歩圏に位置する。昨年から地域要因に
大きな変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -5.5
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.0 %  %
3 試算価格算定内訳 名古屋南 -11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A南070

-6
名古屋市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東7.2m市道
、中間画地




1住居

(70,200)
b A南073

-3
名古屋市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
c A南072

-3
名古屋市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東9.1m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
d A南072

-39
名古屋市南区

建付


  
(           ) 
長方形 北5.5m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
136,364  
100
[ 100.0]
[ 102.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

131,990 
100
[  99.9]

132,122 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +9.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 109.0]
     100

144,000 
b (            
178,638  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 109.0]

167,494 
100
[ 100.4]

166,827 

182,000 
c (            
158,879  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

156,719 
100
[  96.3]

162,740 

177,000 
d (            
136,050  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.1]

149,493 
100
[  96.0]

155,722 

170,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境      -2.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.5 環境      +4.0
画地      +9.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -4.5 環境      -4.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      -7.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     168,000 円/㎡]  



名古屋南 -11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が適切に把握出来ないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,407,609 

455,964 

1,951,645 

1,639,360 

312,285 
( 0.9693
302,698 
  4.1 -  0.1 )
4.0%  
⑧収益価格        7,567,450 円    (      45,900 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
名古屋南 -11 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 62.17 W2 124.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防

70 %   200 %   200 %   165 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路:市道         5.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 フロア毎の共同住宅2戸(住戸専用面積62.17㎡)、駐車場2台の共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
62.17 

100.0 

62.17 

1,510 

93,877 
2.0  187,754 
0.0  0 

 2 2
共同住宅
62.17 

100.0 

62.17 

1,557 

96,799 
2.0  193,598 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


124.34 

100.0 

124.34 


190,676 
381,352 
0 
⑨年額支払賃料        190,676 円 × 12ヶ月 =        2,288,112 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      124.34 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   9,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          216,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,288,112 円  ×     4.0 %                          
+            216,000 円  ×     4.0 % =         100,164 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,403,948 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           381,352 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,661 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,407,609 円    (         14,592 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a B南賃貸23
    -9
1,509  
  1,466
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,509 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,560 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,557 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b B南賃貸20
    -3
1,602  
  1,558
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]

1,571 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
名古屋南 -11 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 65,400 円           21,800,000 ×       0.3 %
②維持管理費 100,164 円             2,504,112 ×       4.0 %
③公租公課  土地                61,500 円     査定額
 建物               185,300 円           21,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        21,800 円           21,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円           21,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                    455,964 円 (               2,763 円/㎡)  (経費率    18.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 25 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9693    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円                          設計監理料率
  175,000 円/㎡ ×      124.34 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0752        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0640 ×  40 % + 0.0790 ×  40 % + 0.0900 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,639,360 円  
(              9,936 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,407,609 円      
②総費用 455,964 円      
③純収益 ①-② 1,951,645 円      
④建物等に帰属する純収益 1,639,360 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 312,285 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
302,698 円      

  (                          1,835 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.0 %

                               7,567,450 円


(                        45,900 円/㎡)
4 不動産ID 名古屋南 -11 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  名古屋市南区道徳新町七丁目54番
1806000176707-0000
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備考