鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名古屋港 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋港 9-4

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　三輪　勝年

TEL.

鑑定評価額

1,770,000,000 円

１㎡当たりの価格

70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市港区稲永３丁目８０１番１				②地積　(㎡)	25,346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	台形 1:2	倉庫兼事務所ＲＣ4	大規模倉庫等が建ち並ぶ港に近い工業地域	東20m市道、三方路	水道、ガス、下水	稲永 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 120 ｍ、南 90 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　 25,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

稲永駅南方

1.4km

法令

規制

工業
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大規模倉庫、工場等が集積する臨海部の工業地域。国内回帰による製造業関連企業の設備投資意欲が高まってお
り、物流関連事業者の需要と相まって不動産需要は堅調である。地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋港臨港部等及び尾張エリアの高速道路結節点等に位置する物流施設や大規模工場等が立地する工業
地域である。主な需要者は製造・エネルギー産業等の大企業のほか物流事業者やファンド等である。製造業の国内回帰
等に伴う設備投資や、関東と関西を結ぶ国土基幹軸の中継点に位置する物流適地として工場地に対する需要が比較的旺
盛であり、地価は上昇している。売買実例は少なく、取引価格は取引当事者の属性、取得目的等によって多様である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

名古屋港臨海部に位置する工業地域。比準価格は同一需給圏内の類似地域にて多数の取引事例を収集選択して試算した
。収益価格は倉庫の一棟貸しを想定して事業収支及び利回りを検討して査定したが、賃貸事例の把握が困難で実証性に
欠ける。おもな需要者は土地価格について市場の実勢価格を重視する傾向があるため比準価格を採用し、収益価格を参
考に留め、代表標準地との価格均衡を検討し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋港 9-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,000 円／㎡

[110.6]
100

100
[100.0]

100
[106.4]

[102.0]
100

70,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内回帰等による製造業等の設備投資が堅調
である。名古屋圏は全国物流網の中継点とし
て有用であることと相まって、工場地の需要
が高まっている。

臨海部の工業地域。製造業・エネルギー産業
等の需要をメインとし、物流需要と相まって
地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋港 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ港０７０２ -1	名古屋市港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	Ａ港０６０２ -505	名古屋市港区		更地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	Ａ港０６２９ -516	名古屋市港区		建付地	（　）	ほぼ整形	南7.3m市道、中間画地		工業 (70,200)
d	Ａ弥富０６１７ -7	弥富市		建付地	（　）	長方形	南26m道路、東20m、角地		工業 (70,200)
e	Ａ弥富０６１７ -506	弥富市		更地	（　）	台形	北21.8m国道、東4.8m、南4.7m、西3m、四方路		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,261	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,239	100 [ 151.4]	67,529	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	68,900
b	(　 ) 90,123	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	98,471	100 [ 139.5]	70,589		72,000
c	(　 ) 85,556	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	102,667	100 [ 145.0]	70,805		72,200
d	(　 ) 65,363	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,455	100 [ 89.1]	75,707		77,200
e	(　 ) 57,475	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	59,882	100 [ 102.4]	58,479		59,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

名古屋港 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	294,646,021	81,711,708	212,934,313	179,564,000	33,370,313	（　0.9492） 31,675,101	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	791,877,525 円　　　　（　 31,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	5,715.67	Ｓ4	21,484.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	80 ％	200 ％	200 ％	25,346 ㎡	93.0 m x 212.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階、倉庫兼事務所を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫兼事務所	21,484.74	100.0	21,484.74	1,200	25,781,688	3.0	77,345,064
							0.0	0
～

～

～

～

計		21,484.74	100.0	21,484.74		25,781,688		77,345,064
								0

⑨年額支払賃料	25,781,688 円　×　12ヶ月　＝　 309,380,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 21,484.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	309,380,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,469,013 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	293,911,243 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	77,345,064 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 734,778 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	294,646,021 円　　　　（　 11,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,203 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋港 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,400,000 円	3,080,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,281,408 円	309,380,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,454,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,416,000 円	3,080,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,080,000 円	3,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,080,000 円	3,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 81,711,708 円　（　　　　　　 3,224 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,080,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 21,484.74 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0583	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 80 ％　＋　0.0640 × 10 ％　＋ 0.0900 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	179,564,000 円（　　　　　 7,085 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	294,646,021 円
②総費用	81,711,708 円
③純収益　①－②	212,934,313 円
④建物等に帰属する純収益	179,564,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	33,370,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	31,675,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 791,877,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋港 9-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市港区稲永三丁目８０１番１	1806000239109-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名古屋港 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋港 9-4

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　可児　良樹

TEL.

鑑定評価額

1,770,000,000 円

１㎡当たりの価格

70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市港区稲永３丁目８０１番１				②地積　(㎡)	25,346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	台形 1:2	倉庫兼事務所ＲＣ4	大規模倉庫等が建ち並ぶ港に近い工業地域	東20m市道、三方路	水道、ガス、下水	稲永 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 120 ｍ、南 90 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　 25,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

稲永駅南方

1.4km

法令

規制

工業
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大規模な倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推移する
ものと予測される。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名古屋市港区のほか飛島村や弥富市など名古屋港臨海部の工場地域である。主な需要者は、大手製造業
や物流事業者、ファンド等である。Ｅコマースの隆盛や人口減を見据えた物流拠点の集約、効率化を促す要因により物
流施設適地の需要は堅調で、製造業の国内回帰の動きもあり、工業地の地価は大きく上昇している。市場の中心となる
価格帯は、売買取引が少ないことや、規模や用途によってばらつきがあり、ある程度の幅が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、大規模倉庫を中心とする臨海部の工業地域である。本件では、一棟貸しを想定して収益価格を試算したが
、収益性で価格形成される地域でないことから収益価格は低位に求められた。取引は自己使用目的が中心であり価格形
成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格
は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋港 9-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,000 円／㎡

[110.6]
100

100
[100.0]

100
[106.4]

[102.0]
100

70,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

製造業に国内回帰の動きが見られ、設備投資
は持ち直しつつある。旺盛な物流施設需要と
相まって、工業地に対する需要は堅調に推移
している。

物流施設用地の需要は堅調であるが、本地域
の地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋港 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０５２１ -13	名古屋市港区		更地	（　）	不整形	東33.3m市道、北15m、西10m、三方路		工専 (80,200)
b	Ｂ港０７０２ -1	名古屋市港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	Ａ港０６２９ -516	名古屋市港区		建付地	（　）	ほぼ整形	南7.3m市道、中間画地		工業 (70,200)
d	Ａ弥富０６１７ -7	弥富市		建付地	（　）	長方形	南26m道路、東20m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,402	100 [ 100.0]	[ 117.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	42,908	100 [ 64.4]	66,627	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	68,000
b	(　 ) 99,261	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,239	100 [ 144.9]	70,558		72,000
c	(　 ) 85,556	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	102,667	100 [ 146.8]	69,937		71,300
d	(　 ) 65,363	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,455	100 [ 99.0]	68,136		69,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +34.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +62.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

名古屋港 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	297,101,400	81,789,053	215,312,347	179,564,000	35,748,347	（　0.9492） 33,932,331	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	848,308,275 円　　　　（　 33,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	5,715.67	Ｓ4	21,484.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	80 ％	200 ％	200 ％	25,346 ㎡	93.0 m x 212.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫兼事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫兼事務所	21,484.74	100.0	21,484.74	1,210	25,996,535	3.0	77,989,605
							0.0	0
～

～

～

～

計		21,484.74	100.0	21,484.74		25,996,535		77,989,605
								0

⑨年額支払賃料	25,996,535 円　×　12ヶ月　＝　 311,958,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 21,484.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	311,958,420 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,597,921 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	296,360,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	77,989,605 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 740,901 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	297,101,400 円　　　　（　 11,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,213 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋港 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,400,000 円	3,080,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,358,753 円	311,958,420　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,454,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,416,000 円	3,080,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,080,000 円	3,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,080,000 円	3,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 81,789,053 円　（　　　　　　 3,227 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,080,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 21,484.74 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0583	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 80 ％　＋　0.0640 × 10 ％　＋ 0.0900 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	179,564,000 円（　　　　　 7,085 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	297,101,400 円
②総費用	81,789,053 円
③純収益　①－②	215,312,347 円
④建物等に帰属する純収益	179,564,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,748,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,932,331 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,339 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 848,308,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋港 9-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市港区稲永三丁目８０１番１	1806000239109-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考