別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
名古屋港 -20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 -20 愛知県 愛知第2 氏名  不動産鑑定士 大橋 克也   TEL.
鑑定評価額 30,800,000 円  1㎡当たりの価格 176,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
130,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市港区七番町2丁目19番5
②地積
 (㎡)
175  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:2
住宅

W2
一般住宅を中心に共
同住宅等も見られる
住宅地域
東9.1m市道 水道、ガス、下水 東海通

450m
(2)



①範囲 東   100 m、西    70 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   9
.1m市道
交通

施設
東海通駅北東方

450m
法令

規制
準工
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
コロナ禍で抑制されていた住宅需要の回復により地価の上昇率は拡大していたが、長期的にコストプッシュ型の
インフレが続いており、需要の一巡と先行きに対する不安から地価上昇の勢いは逓減していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           176,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区及び熱田区内の地下鉄名港線沿線を中心とする区画整然とした住宅地域である。主な需要者の属性は
勤務地への通勤利便性を重視する、あるいは近隣地域や周辺地域に地縁を有する一次取得者である。周囲には大型の商
業施設が集積し、地下鉄駅徒歩圏内にあって都心部へのアクセスが良好な市場競争力のある住宅地域で、地価は上昇基
調が継続している。土地は2,500万円前後、新築の戸建物件は4,500万円前後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
収益還元法の前提となる共同住宅の想定が困難な画地条件のため、取引事例比較法のみを適用して試算した。自己利用
の建物が建ち並ぶ住宅地域において、土地の価格は近隣地域や代替、競争等の関係にある類似地域での取引価格と相互
に関連して形成される。比準価格は実際の取引事例を基礎とし、市場参加者の属性やその行動を反映した実証的な結果
であることから当該価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 名古屋港 -2                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +9.0
[前年代表標準地等の価格]
        132,000 円/㎡
[101.5]
100
100
[109.0]
100
[ 71.7]
[103.0]
100
177,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          169,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気の先行きが不透明な中、建築資材や人件
費、金利の上昇により住宅取得コストが増加
しており、一次取得層の購買意欲は減退気味
である。

既成の住宅地域であり、市場の需給や地価動
向に直接的な影響を及ぼす地域要因の変動は
特段見られない。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近     -4.5
環境       -21.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.1 %  %
3 試算価格算定内訳 名古屋港 -20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A港062

-521
名古屋市港区

建付


  
(           ) 
長方形 北4.5m市道、
中間画地




1住居

(70,180)
b A港062

-506
名古屋市港区

建付


  
(           ) 
長方形 南9m市道、
中間画地




商業

(90,400)
c A港062

-14
名古屋市港区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東6m市道、
南4m、角地




1住居

(70,200)
d A港072

-6
名古屋市港区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m市道、
中間画地




1住居

(70,160)
e A港072

-2
名古屋市港区

建付


  
(           ) 
長方形 南4m市道、
北6m、二方路




1住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
145,536  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

149,611 
100
[  87.8]

170,400 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

176,000 
b (            
135,435  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.0]

128,228 
100
[  81.3]

157,722 

162,000 
c (            
127,132  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

122,977 
100
[  78.8]

156,062 

161,000 
d (            
176,466  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

179,289 
100
[  96.7]

185,407 

191,000 
e (            
147,503  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 113.4]

131,894 
100
[  80.1]

164,662 

170,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +1.5 環境      -6.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -24.0
画地      +9.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.5 環境     -20.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近    0.0 環境     -13.0
画地     +13.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     176,000 円/㎡]  



名古屋港 -20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 名古屋港 -20 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  名古屋市港区七番町二丁目19番5
1806000281785-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
名古屋港 -20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 -20 愛知県 愛知第2 氏名  不動産鑑定士 秋田 文江   TEL.
鑑定評価額 30,800,000 円  1㎡当たりの価格 176,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
130,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市港区七番町2丁目19番5
②地積
 (㎡)
175  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:2
住宅

W2
一般住宅を中心に共
同住宅等も見られる
住宅地域
東9.1m市道 水道、ガス、下水 東海通

450m
(2)



①範囲 東   100 m、西    70 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  9
.1m市道
交通

施設
東海通駅北東方

450m
法令

規制
準工
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
地下鉄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、特段の変動要因はなく当面は現状を維持するものとみられる。利便性
が優れることから、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           176,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接区における地下鉄名港線沿線の住宅地域である。需要者の中心は当該圏域の居住者である
が、圏域外からの転入者も想定される。最寄駅徒歩圏内であることに加えて、周辺には大規模商業施設があり利便性が
高く、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は2500万円程度、新築戸建住宅は450
0万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域では自己使用目的での取引が中心であることから、市場の実勢を反映した実証的な価格である比準価格の規範
性は高い。一方、対象標準地は規模が小さく経済合理性を有する賃貸用建物の想定は現実的でないため、収益還元法は
適用しなかった。よって、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 名古屋港 -2                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +9.0
[前年代表標準地等の価格]
        132,000 円/㎡
[101.5]
100
100
[109.0]
100
[ 71.7]
[103.0]
100
177,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          169,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
建築費上昇や金融市場の変動リスクにより先
行きは不透明であるが、利便性や居住性の高
い住宅地需要は堅調に推移している。


一般住宅のほか共同住宅もみられる既成の住
宅地域である。地域要因に特段の変動は認め
られない。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近     -4.5
環境       -21.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.1 %  %
3 試算価格算定内訳 名古屋港 -20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A港072

-2
名古屋市港区

建付


  
(           ) 
長方形 南4m市道、
北6m、二方路




1住居

(70,160)
b A港070

-2
名古屋市港区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8m市道、
南4m、角地




商業

(90,400)
c A港062

-501
名古屋市港区

更地


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




商業

(90,400)
d A港062

-521
名古屋市港区

建付


  
(           ) 
長方形 北4.5m市道、
中間画地




1住居

(70,180)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
147,503  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 113.4]

131,894 
100
[  78.3]

168,447 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

174,000 
b (            
153,516  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

146,206 
100
[  78.8]

185,541 

191,000 
c (            
129,679  
100
[ 100.0]
[ 103.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 109.0]

122,779 
100
[  78.7]

156,009 

161,000 
d (            
145,536  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

149,611 
100
[  86.9]

172,165 

177,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地     +13.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +0.5 環境     -26.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境     -25.0
画地      +9.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +1.5 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     176,000 円/㎡]  



名古屋港 -20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地条件等により、経済合理性に合致した賃貸用の建物を想定することが困難なため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 名古屋港 -20 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  名古屋市港区七番町二丁目19番5
1806000281785-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考