令和7年1月15日　提出 名古屋中川 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -15 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区明徳町１丁目５４番３ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 中島 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 中島駅南東方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 区東部の国道１号以南に位置する既成住宅地域である。鉄道駅からも徒歩圏内で、需要も旺盛であるので熟成し た低層住宅地として今後も推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中川区、港区を中心とするあおなみ線、地下鉄東山線沿線の駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者は主 に地縁的選好性を有する一次取得者である。あおなみ線沿線は人気が高まりつつあり、特に駅徒歩圏内は住宅地として の需要が高い。不動産市場の回復に伴い、従来は比較的需要が弱かった国道１号より南側の地価も上昇している。市場 での中心価格帯は、土地は標準的規模で２，０００万円台前半、新築戸建物件は４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 「中島」駅徒歩圏で、周辺には、アパート等も見受けられるが、画地条件の制約等により、経済合理性を有する賃貸住 宅の建築が想定できないため、収益価格については試算しなかった。当該地域は、一般住宅を主体とする既成の住宅地 であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が一般的な地域である。従って、代表標準地との検 討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    213,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [109.0] 100 [132.8] [100.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。世界的な物価 高、アメリカの今後の経済対策や国際情勢不 安には注視が必要である。住宅地の地価は高 止まりしている。 最寄駅徒歩圏内の住宅地の需要は安定してい る。直近では高値での取引も見られ、地価は 上昇傾向にある。地域要因に特段の変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％