別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中川 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 -14 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　寿治   TEL.
鑑定評価額 44,600,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区尾頭橋４丁目８０６番
｢尾頭橋４－８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
、工場等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 尾頭橋

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 尾頭橋駅西方

160m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 尾頭橋駅徒歩圏内の既成の住宅地域で、都心部に近く、駐車場等の低利用地は徐々に開発されていくものと予測
する。周辺では高値取引きも散見され、地価水準は、上昇傾向になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び名鉄名古屋本線沿線の利用圏域を中心とした中川区及び隣接区の住宅地域である。
需要者の中心は、一次取得者や地縁者、個人投資家等である。当該地域は、最寄駅に近く、都心部にも近接し、利便性
が高いため、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的な面積で４，０００万円程度、新築戸建住宅は
５，０００万円～６，０００万円程度であるが、取引価格にはばらつきが見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地周辺は、自用目的の取引が中心であり、住環境等が類似する多数の取引事例を収集、選択の上、試算された
比準価格は、説得力の高い価格である。一方、賃貸物件が散見されるものの、土地価格に見合った賃料水準には至って
おらず、収益価格は、低位に試算された。従って、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、周辺
標準地との比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るが、緩やかに回
復している。中川区の土地取引件数は４年連
続の高水準にあり、地価の上昇傾向が継続し
ている。

尾頭橋駅徒歩圏内の既成の住宅地域であるが
、目立った開発等もなく、地域要因に特段の
変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中川０７
２８
-43		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東11m市道、
中間画地
準工

(70,200)
b Ａ中川０６
２７
-514		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c Ａ中川０６
２８
-543		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d Ｂ中川０６
０２
-501		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e Ａ中川０６
１８
-512		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.4m市道、
北5.4m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,736  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
207,008 		 100
[ 110.6]
187,168 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.9]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
172,826  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
173,339 		 100
[  98.5]
175,979 
190,000 
c (　           ) 
190,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.6]
171,375 		 100
[  96.5]
177,591 
192,000 
d (　           ) 
178,179  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.0]
197,955 		 100
[ 109.2]
181,277 
196,000 
e (　           ) 
181,513  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
171,853 		 100
[  91.7]
187,408 
202,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    194,000 円／㎡]  



名古屋中川 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,095,143 
1,294,687 
4,800,456 
4,098,640 
701,816 		 （　0.9722）
682,306 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     17,057,650 円　　　　（　     74,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.82 ＬＳ3 296.46
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   230 ㎡     10.2 m x   22.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建、約３３㎡のワンルームが９戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
98.82 
100.0 
98.82 
1,697 
167,698 		 2.0  335,396 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
98.82 
100.0 
98.82 
1,731 
171,057 		 2.0  342,114 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
296.46 
100.0 
296.46 

509,812 		 1,019,624 
0 
⑨年額支払賃料        509,812 円　×　12ヶ月　＝　       6,117,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     296.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,117,744 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       320,287 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,085,457 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,019,624 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,095,143 円　　　　（　        26,501 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中川賃貸２６
　　　　-1		 1,505  
(   1,503) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.9]		 100
[103.0]
1,604 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,697 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ中川賃貸１８
　　　　-11		 1,983  
(   1,983) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[109.0]		 100
[103.0]
1,802 
c Ｂ中川賃貸０９
　　　　-11		 1,581  
(   1,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,734 
名古屋中川 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 281,500 円  　　　　     56,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 320,287 円  　　　        6,405,744　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      478,500 円  　　　　     56,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,300 円  　　　　     56,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,300 円  　　　　     56,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,294,687 円　（　　　　　　         5,629 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     296.46 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,098,640 円  
（　　　　　        17,820 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,095,143 円      
②総費用 1,294,687 円      
③純収益　①－② 4,800,456 円      
④建物等に帰属する純収益 4,098,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 701,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 682,306 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,057,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区尾頭橋四丁目８０６番
 1806000054022-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋中川 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 -14 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　悌   TEL.
鑑定評価額 44,600,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区尾頭橋４丁目８０６番
｢尾頭橋４－８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
、工場等が混在する
住宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 尾頭橋

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ市道		 交通

施設		 尾頭橋駅西方

160m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅、工場等が混在する尾頭橋駅に近い混在住宅地域である。住環境が良好とは言えないものの
、駅、都心への接近性は良好であることから、将来的には住宅地域としての純度を高めていくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線沿線を中心とする名古屋市南西部の住宅地域。一部に小工場等も混在
する旧来からの住宅市街地で他からの転入は少なく、需要者の大半は中川区及び隣接区の居住者である。当該地域は最
寄駅並びに都心にも近い利便性の良好な地域で、需要は底堅く地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格は
土地で２，５００～３，０００万円程度、新築戸建物件で５，０００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に賃貸共同住宅も見られることから収益還元法も適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため
収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標
準地は快適性を重視する住宅地であることから自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるの
が一般的である。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 所得の伸び悩み、物価上昇が続く中、景気は
緩やかな回復基調にあり、中川区北東部にお
ける利便性の良好な住宅地の需要は強含み傾
向にある。

尾頭橋駅の徒歩圏内に位置する住宅地域で、
旧来から一般住宅、共同住宅、小工場が混在
する地域となっており、特段の変動要因は認
められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中川０７
２８
-43		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東11m市道、
中間画地
準工

(70,200)
b Ａ中川０６
１８
-512		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.4m市道、
北5.4m、角地
準工

(70,200)
c Ａ中川０６
２８
-523		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6.3m市道
、中間画地
準工

(70,200)
d Ａ中川０６
２７
-538		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,736  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
207,008 		 100
[ 110.6]
187,168 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.9]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
181,513  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
171,853 		 100
[  94.6]
181,663 
196,000 
c (　           ) 
157,306  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
158,396 		 100
[  92.2]
171,796 
185,000 
d (　           ) 
279,212  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
257,383 		 100
[ 117.3]
219,423 
237,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    194,000 円／㎡]  



名古屋中川 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,995,246 
1,283,489 
4,711,757 
4,054,960 
656,797 		 （　0.9722）
638,538 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     15,963,450 円　　　　（　     69,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.82 ＬＳ3 296.46
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   230 ㎡     10.2 m x   22.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建、専有面積約３３㎡のワンルームタイプ、９戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
98.82 
100.0 
98.82 
1,692 
167,203 		 2.0  334,406 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
98.82 
100.0 
98.82 
1,692 
167,203 		 2.0  334,406 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
98.82 
100.0 
98.82 
1,743 
172,243 		 2.0  344,486 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
296.46 
100.0 
296.46 

506,649 		 1,013,298 
0 
⑨年額支払賃料        506,649 円　×　12ヶ月　＝　       6,079,788 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     296.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,079,788 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       382,067 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,985,721 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,013,298 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,525 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,995,246 円　　　　（　        26,066 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中川賃貸２６
　　　　-1		 1,505  
(   1,503) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
1,750 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,695 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,692 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ中川賃貸０９
　　　　-11		 1,581  
(   1,535) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,632 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中川 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 278,500 円  　　　　     55,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 318,389 円  　　　        6,367,788　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      473,400 円  　　　　     55,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,700 円  　　　　     55,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,700 円  　　　　     55,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,283,489 円　（　　　　　　         5,580 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     296.46 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,054,960 円  
（　　　　　        17,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,995,246 円      
②総費用 1,283,489 円      
③純収益　①－② 4,711,757 円      
④建物等に帰属する純収益 4,054,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 656,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 638,538 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,776 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,963,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区尾頭橋四丁目８０６番
 1806000054022-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考