令和7年1月15日　提出 名古屋中川 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -13 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　寿治   TEL.

鑑定評価額 9,690,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区戸田４丁目２４０５番６ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパートのほ か農地も見られる住 宅地域 南3.6m市道 水道、ガス、下水 戸田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 戸田駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅のほか、農地も見られる住宅地域で変化は少なく、今後も現状を維持するものと予測する 。周辺では高値取引きも散見され、地価水準は、やや上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄名古屋線及びＪＲ関西本線沿線の利用圏域を中心とした中川区及び周辺市区町の住宅地域である。 需要者の中心は、賃貸居住の一次取得者等で、地縁的選考性が強い。当該地域は、街路条件が劣り市場競争力は弱いが 、相対的に割安であることから需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的な面積で１，０００万円～１ ，５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度であるが、取引価格には幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は、自用目的の取引が中心であり、住環境等が類似する多数の取引事例を収集、選択の上、試算された 比準価格は、説得力の高い価格である。一方、収益価格は、周辺の利用状況、対象標準地の画地規模等から賃貸経営を 想定することは非現実的のため、試算しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [ 98.0] 100 [136.4] [105.7] 100 94,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るが、緩やかに回 復している。中川区の土地取引件数は４年連 続の高水準にあり、地価の上昇傾向が継続し ている。 街路の狭い既成の住宅地域である。周辺での 開発等は少なく、地域要因に特段の変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％