鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
名古屋中川 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中川 -5

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　青山　晃

TEL.

鑑定評価額

58,100,000 円

１㎡当たりの価格

213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区荒子２丁目１１４番				②地積　(㎡)	273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅ＲＣ2	一般住宅、共同住宅のほか、空地も残る住宅地域	南14m市道	水道、ガス、下水	荒子 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　１
４ｍ市道

交通

施設

荒子駅西方

400m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

鉄道駅２路線の徒歩圏で都心へのアクセス性も良好なため、住宅地として混在度が高まる。当地域は未利用地も
見られる地域であるが、需給動向から利用度が高まりつつ小規模画地が増加していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄東山線沿線及びあおなみ線沿線の住宅地域が中心である。需要者の中心は、市区内の一次取得者
や不動産業者等である。当地域は地下鉄駅の徒歩圏内で利便性の高い地域であり、需要は底堅い。対象近隣の取引は少
なく、供給が少ない需給バランスが地価上昇の一要因となっている。総額は、区住宅需要の中心となる画地規模の土地
で、土地価額（更地）で２５００万円前後、分譲住宅（新築）では４６００万円前後が中心と見込まれる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住宅利用の取引が中心で居住環境が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の
規範性が高い。また、比準価格は複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、収益価格は
、高騰した建築費等を運営収益に十分に転嫁できない賃貸市場の特性から、比準価格との乖離が拡大する傾向にある。
本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を適切に反映した比準価格を採用して、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 213,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[109.0]

100
[102.8]

[106.8]
100

212,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微減傾向、世帯数は増加傾向が続
いている。土地取引件数は堅調で高水準を維
持しているが、住宅投資は資材高等により昨
年に比べ弱含み。

土地区画整理で街区が形成され、荒子駅のほ
か地下鉄高畑駅も徒歩利用できる住宅地域で
ある。地域要因に大きな変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０７３０ -2	名古屋市中川区		更地	（　）	袋地等	北6.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ａ中川０７２７ -35	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、東8m、角地		１住居 (80,200)
c	Ａ中川０６０２ -503	名古屋市中川区		更地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	Ａ中川０７２８ -22	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	Ａ中川０６２８ -551	名古屋市中川区		貸家建付地	（　）	不整形	北西13.2m市道、南10m、角地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,236	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	160,151	100 [ 78.3]	204,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.8] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 133,103	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	127,525	100 [ 96.7]	131,877		141,000
c	(　 ) 193,917	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	192,776	100 [ 90.3]	213,484		228,000
d	(　 ) 196,429	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	201,640	100 [ 99.9]	201,842		216,000
e	(　 ) 179,377	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.7]	188,466	100 [ 98.8]	190,755		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

名古屋中川 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が適切に把握出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,788,375	970,584	3,817,791	3,120,520	697,271	（　0.9722） 677,887	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	16,947,175 円　　　　（　 62,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.36	ＬＳ2	252.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	273 ㎡	11.6 m x 23.2 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階同型。各階約４２㎡の１ＬＤＫ３戸、合計６戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	126.36	100.0	126.36	1,617	204,324	2.0	408,648
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	126.36	100.0	126.36	1,667	210,642	2.0	421,284
							0.0	0
～

～

～

計		252.72	100.0	252.72		414,966		829,932
								0

⑨年額支払賃料	414,966 円　×　12ヶ月　＝　 4,979,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,979,592 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,780,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	829,932 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,967 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,788,375 円　　　　（　 17,540 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中川賃貸１６　　　　-11	1,545 ( 1,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,626	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,667 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中川賃貸０２　　　　-22	2,084 ( 1,999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,804
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	176,800 円	44,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	199,184 円	4,979,592　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 375,700 円	44,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,200 円	44,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 970,584 円　（　　　　　　 3,555 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 252.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0736 × 40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,120,520 円（　　　　　 11,430 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,788,375 円
②総費用	970,584 円
③純収益　①－②	3,817,791 円
④建物等に帰属する純収益	3,120,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	697,271 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	677,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,483 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,947,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中川 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中川区荒子二丁目１１４番	1806000045113-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
名古屋中川 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中川 -5

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　可児　良樹

TEL.

鑑定評価額

57,900,000 円

１㎡当たりの価格

212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中川区荒子２丁目１１４番				②地積　(㎡)	273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅ＲＣ2	一般住宅、共同住宅のほか、空地も残る住宅地域	南14m市道	水道、ガス、下水	荒子 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　１
４ｍ市道

交通

施設

荒子駅西方

400m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅や共同住宅のほか、空地も残る住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内の住環境が比較的良
好な地域であり、未利用地での住宅建築や画地の細分化などが緩やかに進みつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中川区を中心とし隣接区を含むあおなみ線、地下鉄東山線沿線の住宅地域である。主な需要者は、当該
圏域の居住者であるが、圏域外からの転入も見られる。当該地域は最寄駅から徒歩圏内の住環境が比較的良好な地域で
、需給は安定しており、地価は上昇傾向で推移している。市場で中心となる価格帯は、土地は３０００万円～３５００
万円程度、新築戸建住宅は４５００万円～５０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、一般住宅のほかに共同住宅も見られるが、税金対策等を目的とした土地の有効活用として行われるものが
多く賃貸市場は未成熟で収益性を反映して価格形成されるに至っておらず収益価格は低位に求められた。比準価格は同
一需給圏内の代替可能な住宅地の取引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的である。よって本件では、比準
価格を採用し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 213,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[109.0]

100
[102.8]

[106.8]
100

212,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境が改善するもとで、景気は緩
やかに回復している。住宅需要は概ね安定し
ているが、物価上昇や金融動向等先行きには
留意を要する。

駅徒歩圏内で利便性が高く住環境も良好な住
宅地域で需要は堅調である。地域要因に特段
の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中川 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中川０７２８ -22	名古屋市中川区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ａ中川０７２７ -8	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	Ａ中川０７２９ -2	名古屋市中川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東7.3m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	Ａ中川０７２８ -48	名古屋市中川区		建付地	（　）	不整形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,429	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	201,640	100 [ 99.9]	201,842	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.8] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 150,207	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	159,536	100 [ 83.8]	190,377		203,000
c	(　 ) 193,939	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,491	100 [ 89.8]	217,696		232,000
d	(　 ) 105,593	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 78.4]	150,847	100 [ 82.3]	183,289		196,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -21.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

名古屋中川 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,715,408	959,413	3,755,995	3,071,100	684,895	（　0.9722） 665,855	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	16,646,375 円　　　　（　 61,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中川 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.36	ＬＳ2	252.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	273 ㎡	11.6 m x 23.2 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建て、２ＤＫ（専有面積約４２㎡）の貸室が各階３戸、合計６戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	126.36	100.0	126.36	1,634	206,472	2.0	412,944
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	126.36	100.0	126.36	1,634	206,472	2.0	412,944
							0.0	0
～

～

～

計		252.72	100.0	252.72		412,944		825,888
								0

⑨年額支払賃料	412,944 円　×　12ヶ月　＝　 4,955,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,955,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 247,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,707,562 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	825,888 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,846 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,715,408 円　　　　（　 17,273 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,637 円/㎡　月額支払賃料（　 1,634 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中川 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,000 円	43,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	198,213 円	4,955,328　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 369,700 円	43,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,500 円	43,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,500 円	43,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 959,413 円　（　　　　　　 3,514 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,500,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 252.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0736 × 40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,071,100 円（　　　　　 11,249 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,715,408 円
②総費用	959,413 円
③純収益　①－②	3,755,995 円
④建物等に帰属する純収益	3,071,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	684,895 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	665,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,439 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,646,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中川 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中川区荒子二丁目１１４番	1806000045113-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考