別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋熱田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋熱田 5-6 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　明子   TEL.
鑑定評価額 301,000,000 円  １㎡当たりの価格 440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市熱田区伝馬２丁目２０３番外
｢伝馬２－２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 683  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 事務所

ＲＣ4		 事務所や専門学校等
のビルが建ち並ぶ商
業地域		 北東50m国道 水道、ガス、下水 熱田神宮伝馬町

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 熱田神宮伝馬町駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    469,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熱田区及び隣接区に存する幹線又は準幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は地元の企業や
個人事業者等が中心で、規模によってはマンションデベロッパーも見込まれる。建築費の高騰、利上げ懸念等先行きへ
の不透明感は強まっているが、不動産への投資需要は依然として底堅く、利便性の高い都心及びその周辺地域での需要
は堅調である。取引総額は規模や利用目的によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高い。一方、収益価格は標準地が地下鉄駅徒歩圏
内に位置し、周辺では収益性に着目した需要も見られることから一定の説得力は認められるが、建築費の高騰もあり不
安定である。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のと
おり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋熱田 5-8             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    326,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 77.2]		 [100.0]
100		 440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰、物価高等もあり先行きに対する
不透明感は強まっているが、不動産市場は依
然堅調に推移しており底堅い状況にある。


幹線道路沿いの商業地域。特段の変動要因は
見られないが、都心周辺に位置する立地から
需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋熱田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ熱田０７
４５
-18		 名古屋市熱田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西30m市道、
東6m、二方路
商業

(100,400)
b Ａ熱田０７
０５
-2		 名古屋市熱田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南20m市道、
中間画地
２住居
３１ｍ高度地区
(70,200)
c Ａ熱田０５
４１
-516		 名古屋市熱田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西30m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ａ熱田０６
４１
-7		 名古屋市熱田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西30m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e Ａ熱田０７
４５
-11		 名古屋市熱田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西50m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
268,903  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
321,172 		 100
[  79.1]
406,033 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
406,000 
b (　           ) 
317,618  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
335,087 		 100
[  66.8]
501,627 
502,000 
c (　           ) 
375,947  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
425,572 		 100
[ 106.1]
401,105 
401,000 
d (　           ) 
562,653  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
629,046 		 100
[  97.9]
642,539 
643,000 
e (　           ) 
246,731  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
254,133 		 100
[  54.9]
462,902 
463,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    469,000 円／㎡]  



名古屋熱田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,831,153 
12,762,920 
40,068,233 
34,328,000 
5,740,233 		 （　0.9446）
5,422,224 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    180,740,800 円　　　　（　    265,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋熱田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 419.79 ＲＣ6 1,946.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   683 ㎡     25.5 m x   27.5 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所は部分貸し、３～６階は共同住宅（ファミリータイプ約７０㎡）を想定。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 建物規模、用途等から標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
409.86 
88.6 
363.18 
3,200 
1,162,000 		 10.0  11,620,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
347.27 
78.7 
273.39 
2,850 
779,000 		 6.0  4,674,000 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
297.24 
94.5 
280.83 
2,250 
632,000 		 1.0  632,000 
1.0  632,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,946.09 
90.4 
1,759.89 

4,469,000 		 18,822,000 
2,528,000 
⑨年額支払賃料      4,469,000 円　×　12ヶ月　＝　      53,628,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,759.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         936,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,628,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         936,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,728,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,835,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,822,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         178,809 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,528,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         816,544 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,831,153 円　　　　（　        77,352 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,316 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋熱田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,065,000 円  　　　　    613,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,636,920 円  　　　       54,564,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,145,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,689,400 円  　　　　    613,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       613,000 円  　　　　    613,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       613,000 円  　　　　    613,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,762,920 円　（　　　　　　        18,687 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 613,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 303,000 円／㎡　×　   1,946.09 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,328,000 円  
（　　　　　        50,261 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,831,153 円      
②総費用 12,762,920 円      
③純収益　①－② 40,068,233 円      
④建物等に帰属する純収益 34,328,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,740,233 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,422,224 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,939 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    180,740,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     265,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋熱田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市熱田区伝馬二丁目２０３番
 1806000027048-0000
2 　名古屋市熱田区伝馬二丁目２０４番
 1806000027049-0000
3 　名古屋市熱田区伝馬二丁目２０５番
 1806000027050-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋熱田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋熱田 5-6 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　藪亀　邦恭   TEL.
鑑定評価額 301,000,000 円  １㎡当たりの価格 441,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市熱田区伝馬２丁目２０３番外
｢伝馬２－２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 683  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 事務所

ＲＣ4		 事務所や専門学校等
のビルが建ち並ぶ商
業地域		 北東50m国道 水道、ガス、下水 熱田神宮伝馬町

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 熱田神宮伝馬町駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いかつ地下鉄駅近くに事務所ビル等が見られる商業地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。
地価水準は安定して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    466,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は熱田区及び隣接区に存する幹線又は準幹線道路沿いの商業地域を中心とする圏域である。需要者は、地元
法人、不動産業者、投資家等が中心で、規模によってはマンションディベロッパーも参入する。近隣地域は国道１号沿
いかつ地下鉄名城線の熱田神宮伝馬町駅に近い商業地域で、利便性が優れるため、需要は安定している。需要の中心と
なる価格帯について、商業地の取引は個別性が強く、規模等によって価格帯が異なるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近隣地域と類似する地域における取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格である。
収益価格は店舗事務所兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格であり、立地条件等からやや低位に求
められたが、投資目的の需要者の価値判断において一定の説得力を有する。以上から、比準価格を標準にして、収益価
格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋熱田 5-8             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    326,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 77.2]		 [100.0]
100		 440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済は堅調であり、不動産需要は比較的
底堅く推移している。今後、円安・人手不足
・海外情勢等の動向が不安定要因である。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋熱田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ熱田０５
０１
-521		 名古屋市熱田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東50m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ａ熱田０７
０５
-26		 名古屋市熱田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東45m市道、
北4.5m、
二方路
商業

(90,400)
c Ａ熱田０７
０５
-6		 名古屋市熱田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d Ｂ熱田０７
１３
-4		 名古屋市熱田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南24.5m市道、
北5.4m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
450,549  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.2]
559,234 		 100
[ 124.7]
448,464 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
448,000 
b (　           ) 
296,449  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  67.2]
449,967 		 100
[ 102.0]
441,144 
441,000 
c (　           ) 
473,604  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
537,260 		 100
[ 105.0]
511,676 
512,000 
d (　           ) 
323,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
320,532 		 100
[  69.1]
463,867 
464,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -32.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    466,000 円／㎡]  



名古屋熱田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,432,489 
13,162,859 
43,269,630 
37,007,200 
6,262,430 		 （　0.9456）
5,921,754 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    204,198,414 円　　　　（　    299,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋熱田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 419.79 ＲＣ6 1,946.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   683 ㎡     25.5 m x   27.5 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所はフロアー貸し、３～６階は約７０㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.4 ％
の理由		 建物規模、用途等から標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
409.86 
88.6 
363.18 
3,547 
1,288,199 		 10.0  12,881,990 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
347.27 
78.7 
273.39 
3,180 
869,380 		 6.0  5,216,280 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
297.24 
94.5 
280.83 
2,446 
686,910 		 2.0  1,373,820 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,946.09 
90.4 
1,759.89 

4,905,219 		 23,593,550 
0 
⑨年額支払賃料      4,905,219 円　×　12ヶ月　＝　      58,862,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,759.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         936,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,862,628 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         936,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,587,918 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,210,710 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,593,550 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         221,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,432,489 円　　　　（　        82,624 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,446 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋熱田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,340,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,793,959 円  　　　       59,798,628　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,150,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,542,400 円  　　　　    668,000,000　×　　  40.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       668,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       668,000 円  　　　　    668,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,162,859 円　（　　　　　　        19,272 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 668,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,946.09 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,007,200 円  
（　　　　　        54,183 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,432,489 円      
②総費用 13,162,859 円      
③純収益　①－② 43,269,630 円      
④建物等に帰属する純収益 37,007,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,262,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,921,754 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,670 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,198,414 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     299,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋熱田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市熱田区伝馬二丁目２０３番
 1806000027048-0000
2 　名古屋市熱田区伝馬二丁目２０４番
 1806000027049-0000
3 　名古屋市熱田区伝馬二丁目２０５番
 1806000027050-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考