別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋熱田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋熱田 5-3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　明子   TEL.
鑑定評価額 323,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市熱田区金山町１丁目２０５番
｢金山町１－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)
台形
1:3		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南20m市道、背面道 水道、ガス、下水 金山

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄、ＪＲ線、名鉄線が乗
り入れするターミナル駅に近
接		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 金山駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,740,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市内の準高度商業地域。需要者の中心は全国的に展開する大企業及び地元の中小企業のほか、投資
法人等も散見される。金山総合駅に近接する既存の商業地域であり更地の供給は少ない。建築費の高騰、利上げ懸念等
先行きへの不透明感は強まっているが、不動産への投資需要は依然として底堅く、当地域の需要も堅調である。需要の
中心となる価格帯は、規模や利用目的によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高い。一方、収益価格は標準地がターミナル駅に
近接し、周辺では収益性に着目した需要も見られることから一定の説得力は認められるが、建築費の高騰もありやや不
安定である。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のと
おり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,150,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[ 96.0]		 100
[148.5]		 [105.0]
100		 2,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰、物価高等もあり先行きに対する
不透明感は強まっているが、不動産市場は依
然堅調に推移しており底堅い状況にある。


事務所、店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い駅前
の商業地域。ターミナル駅に近接する利便性
の良好さから需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋熱田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ熱田０７
０５
-8		 名古屋市熱田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
北8.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中０７１
３
-6		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西19.9m市道、
南14.9m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,697)
c Ａ中０７１
３
-15		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ａ中０６１
３
-510		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e Ｂ中０６１
５
-1		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,575,753  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
2,659,995 		 100
[ 113.0]
2,353,978 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,470,000 
b (　           ) 
3,060,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.2]
2,548,771 		 100
[  87.1]
2,926,258 
3,070,000 
c (　           ) 
2,178,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,187,081 		 100
[  91.6]
2,387,643 
2,510,000 
d (　           ) 
1,813,907  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.9]
2,351,792 		 100
[  78.8]
2,984,508 
3,130,000 
e (　           ) 
2,419,608  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,475,259 		 100
[ 111.9]
2,212,028 
2,320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 +20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -22.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,700,000 円／㎡]  



名古屋熱田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,884,167 
12,437,065 
19,447,102 
13,054,000 
6,393,102 		 （　0.9497）
6,071,529 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    224,871,444 円　　　　（　  1,740,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋熱田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 86.54 ＲＣ9 773.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   129 ㎡      7.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ店舗、３～９Ｆ事務所、いずれもフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 建物規模から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.96 
77.0 
66.19 
6,500 
430,000 		 12.0  5,160,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
85.96 
77.0 
66.19 
4,900 
324,000 		 10.0  3,240,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
85.96 
77.0 
66.19 
3,400 
225,000 		 8.0  1,800,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
773.64 
77.0 
595.71 

2,329,000 		 21,000,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,329,000 円　×　12ヶ月　＝　      27,948,000 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     595.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,404,281 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,352,281 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,667,614 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,684,667 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,000,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         199,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,884,167 円　　　　（　       247,164 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,423 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋熱田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 976,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,803,865 円  　　　       33,352,281　×　　　　  20.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,302,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,866,600 円  　　　　    244,000,000　×　　  45.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       244,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       244,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,437,065 円　（　　　　　　        96,411 円／㎡）　　（経費率　　  39.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 244,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 303,000 円／㎡　×　     773.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0352 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,054,000 円  
（　　　　　       101,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,884,167 円      
②総費用 12,437,065 円      
③純収益　①－② 19,447,102 円      
④建物等に帰属する純収益 13,054,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,393,102 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,071,529 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,066 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    224,871,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,740,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋熱田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市熱田区金山町一丁目２０５番
 1806000014859-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋熱田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋熱田 5-3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　藪亀　邦恭   TEL.
鑑定評価額 321,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,490,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市熱田区金山町１丁目２０５番
｢金山町１－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)
台形
1:3		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南20m市道、背面道 水道、ガス、下水 金山

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄、ＪＲ線、名鉄線が乗
り入れするターミナル駅に近
接		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 金山駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市内の都心・副都心における準高度商業地域が存する圏域である。需要者の中心は全国的に展開す
る大企業及び地元の中小企業のほか投資ファンド等も散見される。当該地域は金山複合駅に近接し、飲食店ビル・店舗
兼事務所ビル等が多く見られる地域であり、不動産への需要は依然として強く、利便性の高い物件への取得意欲も高ま
っている。需要の中心となる価格帯は、規模や利用目的によって異なり、一定の傾向を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近隣地域と類似する地域における取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格である。
収益価格は店舗兼事務所を建築して賃貸することを想定して求めた価格であり、立地条件等からやや低位に求められた
が、投資目的の需要者の価値判断において一定の説得力を有する。以上より、比準価格を標準にして、収益価格を比較
考量し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,150,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[ 96.0]		 100
[149.6]		 [105.0]
100		 2,480,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済は堅調であり、不動産需要は比較的
底堅く推移している。今後、円安・人手不足
・海外情勢等の動向が不安定要因である。


事務所、店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い駅前
の商業地域である。特段の変動要因は見られ
ず、需要は強含みにある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋熱田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０６１
５
-1		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ熱田０７
０５
-8		 名古屋市熱田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
北8.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ａ中０７１
３
-15		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ｂ中０７１
３
-5		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m都道、
西10m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,419,608  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,475,259 		 100
[ 105.4]
2,348,443 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,470,000 
b (　           ) 
2,575,753  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
2,659,995 		 100
[ 112.0]
2,374,996 
2,490,000 
c (　           ) 
2,178,368  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,187,081 		 100
[  81.1]
2,696,771 
2,830,000 
d (　           ) 
1,935,218  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
1,999,192 		 100
[  82.4]
2,426,204 
2,550,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,580,000 円／㎡]  



名古屋熱田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,957,990 
12,005,756 
19,952,234 
13,749,500 
6,202,734 		 （　0.9497）
5,890,736 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    218,175,407 円　　　　（　  1,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋熱田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 86.54 ＲＣ9 773.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   129 ㎡      7.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ店舗、３～９Ｆ事務所、いずれもフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 建物規模から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.96 
77.0 
66.19 
6,556 
434,000 		 12.0  5,208,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
85.96 
77.0 
66.19 
4,917 
325,000 		 10.0  3,250,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
85.96 
77.0 
66.19 
3,278 
217,000 		 8.0  1,736,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
773.64 
77.0 
595.71 

2,278,000 		 20,610,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,278,000 円　×　12ヶ月　＝　      27,336,000 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     595.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,404,281 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,740,281 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       982,208 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,758,073 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,610,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         199,917 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,957,990 円　　　　（　       247,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,278 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋熱田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,285,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,548,056 円  　　　       32,740,281　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,911,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,747,600 円  　　　　    257,000,000　×　　  40.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,005,756 円　（　　　　　　        93,068 円／㎡）　　（経費率　　  37.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 257,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     773.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0352 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,749,500 円  
（　　　　　       106,585 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,957,990 円      
②総費用 12,005,756 円      
③純収益　①－② 19,952,234 円      
④建物等に帰属する純収益 13,749,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,202,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,890,736 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    218,175,407 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋熱田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市熱田区金山町一丁目２０５番
 1806000014859-0000
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備考