令和7年1月15日　提出 名古屋熱田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋熱田 -9 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.

鑑定評価額 442,000,000 円  １㎡当たりの価格 355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市熱田区花町５０１番１外 ｢花町５－２６｣ ②地積 　(㎡) 1,246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 2:1 共同住宅 ＲＣ10 一般住宅、マンショ ンが多く見られる住 宅地域 西8m市道、三方路 水道、ガス、下水 金山 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 金山駅南方 450m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 金山駅徒歩圏内に存し、一般住宅、マンションが多く見られる住宅地域であり、今後も現状のまま推移するもの と予測する。マンション適地の希少性もあって、地価水準は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              344,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熱田区を中心とする名古屋市内の地下鉄駅徒歩圏内で、マンション適地が存する範囲である。需要者は マンション素地の取得を目的としたデベロッパー等が中心である。近隣地域は、金山駅徒歩圏内に存する利便性の良い 住宅地域であり、マンション適地の希少性もあって、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、立地、規模等に 応じて多様であり把握するのが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に存する画地規模の大きい取引事例から求めており実証的な価格といえる。一方、開発法に よる価格は、主たる需要者である分譲マンション業者の投資採算性を反映した価格であり、説得力が認められる。従っ て、本件においては比準価格と開発法による価格を関連付けて、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　 +12.3 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    458,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [112.3] 100 [127.7] [106.0] 100 355,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    330,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産投資市場は堅調であるが、国際情勢や 世界的なインフレの進行、建築費高騰、金融 資本市場の変動が不動産市場に与える影響が 注視される。 地域要因に特段の変動はないが、金山駅から の徒歩圏内で利便性が高いため、マンション 素地の需要が認められる地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％