令和7年1月15日　提出 名古屋熱田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋熱田 -1 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　藪亀　邦恭   TEL.

鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市熱田区二番２丁目１９１０番外 ｢二番２－１９－１７｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 Ｓ2 中小規模の一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 六番町 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 六番町駅南東方 710m 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄名港線沿線を中心とする名古屋市熱田区及びその隣接区において、住宅地域が存する圏域である。 需要者の中心は住宅建設目的の個人であり、不動産業者等も参入する。対象標準地は区画が整然とした、既成市街地に 存する。そのため、更地の供給は少なく、低金利を背景に住宅需要は強含みに推移している。需要の中心となる価格帯 は、土地で３，０００万円～４，０００万円程度、新築戸建物件は４，５００万円～５，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、標準地の画地条件等を勘案すると、経済合 理性の観点から、収益物件の建築を想定することは困難なため、収益価格は試算しなかった。対象地域は市場性及び居 住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的である。以上より、実証的な比準価格を標準とし て採用し、さらに代表標準地との均衡を検討し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋熱田 -5              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    238,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [101.0] 100 [126.9] [100.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は堅調であり、不動産需要は比較的 底堅く推移している。今後、円安・人手不足 ・海外情勢等の動向が不安定要因である。 特段の変動要因は見られないが、一般的要因 の影響により利便性が良好な当地域の需要は 強含みにある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％