令和7年1月15日　提出 名古屋瑞穂 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋瑞穂 -12 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　石井　識章   TEL.

鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 221,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市瑞穂区苗代町２２０２番 ｢苗代町２２－３｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 兼住宅等も見られる 住宅地域 北9m市道 水道、ガス、下水 堀田 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 天白川氾濫による浸水リスク （０～１ｍ）あり。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 堀田駅北東方 240m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、新たな開発計画等も無いため、今後も現状の住環境を維持するものと予測す る。地価水準は概ね横ばいになるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    221,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂区を中心とした鉄道駅への接近性に優れる住宅エリアと判断した。主となる需要者は市内に勤務する 一次取得者である。当区は住宅地域としての人気は高く、住宅地需要は堅調である。戸建住宅の需要の中心となる面積 は１００～１２０㎡であるが、近年は宅地を細分化し、５０～７０㎡で販売する建売住宅も多い。中心価格帯は土地の みで２５００～３５００万円、新築戸建分譲で５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似する自用目的での取引から求めたもので、取引市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は 標準地の画地条件等の制約から賃貸用建物を想定することが現実的ではないため求められなかった。したがって現実の 市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。尚、 当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋瑞穂 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    312,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [146.9] [100.0] 100 221,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    214,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済、資源価格、企業の賃金・価格設定 行動等に係る不確実性はあるものの、景気は 緩やかに回復しており地価も上昇傾向にある 。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％