別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋昭和 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-6 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　近藤　裕二   TEL.
鑑定評価額 457,000,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区隼人町５番１
 ②地積
　(㎡)		 879  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
絶対高４５ｍ高度


(97,285)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い商業地域
 北東24.5m国道、北西側道 水道、ガス、下水 いりなか

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４．５ｍ　国道 交通

施設		 いりなか駅南東方

100m		 法令

規制		 近商
(97,285)
準防 
絶対高４５ｍ高度
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅が多く見受けられる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当
面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    539,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              501,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市昭和区、瑞穂区、天白区などにおける地下鉄駅徒歩圏内の分譲マンション適地の存する範囲で
ある。需要者の中心はマンション素地の取得を目的としたデベロッパーである。当該地域は、地下鉄への接近性など利
便性に優れ、名古屋市外からの転入も見込める地域であり、マンション素地としての需要は底堅い。取引水準は立地条
件、規模等に応じて多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、画地規模が比較的大きく、マンション適地であるという類似性の高い取引事例から試算しており、市場動
向を反映した実証的な価格である。一方、開発法による価格は、主たる需要者である分譲マンション業者における投資
採算性に着目した価格であり、一定の信頼性はある。したがって、比準価格と開発法による価格を関連付け、更に単価
と総額との関連に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は内需主導で緩やかな回復基調にあり、
個人消費の持ち直しや設備投資の増加を背景
に不動産市場も都市部を中心に活発な動きが
続いている。

幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅が見
受けられる地域であり、利便性に優れている
ため、マンション素地としての需要は底堅い
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０６
４０
-503		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南7.2m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(70,200)
b Ａ天白０６
４６
-514		 名古屋市天白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
北西6.5m、
角地
商業

(100,400)
c Ａ天白０７
５１
-26		 名古屋市天白区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北24.5m県道、
東4m、南4m、
西4m、四方路
近商
高度地区最高45m
(90,300)
d Ａ瑞穂０６
４３
-525		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北24.5m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高45m
(70,300)
e Ａ瑞穂０６
４７
-523		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南24.5m県道、
東4.5m、角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(89,296)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
438,033  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
516,879 		 100
[  91.3]
566,133 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   -3.0

その他　    0.0

　　　[ 103.8]
　　　　 100
588,000 
b (　           ) 
387,749  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
380,799 		 100
[  85.7]
444,340 
461,000 
c (　           ) 
323,820  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.9]
365,603 		 100
[  87.4]
418,310 
434,000 
d (　           ) 
340,004  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
354,284 		 100
[  77.9]
454,793 
472,000 
e (　           ) 
363,268  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
380,376 		 100
[  70.7]
538,014 
558,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    539,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 事業採算性を反映した開発法を適用したため、収益還元法は採用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,565,330,514 
1,124,823,748 
12 
859,000 
2,401.20 
430,000 
2,665.00 
⑧開発法による価格 　　          440,506,766 円　　　　（　              501,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
879 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  879.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
227.90 ㎡  2,665.00 ㎡  2,499.45 ㎡  165.55 ㎡  2,401.20 ㎡  ＲＣ・15F
 (    29 戸)
 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      25.9 ％）  （     303.2 ％）  （     284.4 ％）  （      18.8 ％）  （     90.10 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
絶対高４５ｍ高度
97 ％ 
300 ％ 
285 ％ 		 間口

奥行		   25.0 ｍ

  35.4 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   24.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 859,000 円／㎡  店舗等 859,000 円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンション取引価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    859,000 円／㎡　　×　　     2,318.40 ㎡　　＝　　　　       1,991,505,600 円 
店舗等 　    859,000 円／㎡　　×　　        82.80 ㎡　　＝　　　　          71,125,200 円 
合　計　　　　　　　　         2,062,630,800 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   430,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   442,900 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    442,900 円／㎡　　×　　　   2,665.00 ㎡　　＝　　　　       1,180,328,500 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,062,630,800 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         247,515,696 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,427,844,196 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 20 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 28 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 35 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 206,263,080 円  (     10 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          170,765,204 円 
販売総額(2期) 1,237,578,480 円  (     60 ％) ×　　0.7676  （     28 ヶ月） ＝　　          949,965,241 円 
販売総額(3期) 618,789,240 円  (     30 ％) ×　　0.7185  （     35 ヶ月） ＝　　          444,600,069 円 
収入合計 － － － － 1,565,330,514 円 
支出 建築工事費(1期) 118,032,850 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          109,440,059 円 
建築工事費(2期) 118,032,850 円  (     10 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           97,719,397 円 
建築工事費(3期) 944,262,800 円  (     80 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　          697,999,062 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 148,509,418 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          137,697,932 円 
販売管理費(2期) 99,006,278 円  (     40 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           81,967,298 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,124,823,748 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,565,330,514 円　　－　　　　　　        1,124,823,748 円　　＝　　　　　           440,506,766 円 

              501,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区隼人町５番１
 1808000172569-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋昭和 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-6 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小上　慎介   TEL.
鑑定評価額 457,000,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区隼人町５番１
 ②地積
　(㎡)		 879  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
絶対高４５ｍ高度


(97,285)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い商業地域
 北東24.5m国道、北西側道 水道、ガス、下水 いりなか

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２４．５ｍ国道 交通

施設		 いりなか駅南東方

100m		 法令

規制		 近商
(97,285)
準防 
絶対高４５ｍ高度
⑤地域要因の将
　来予測		 いりなか駅近くの国道沿いに店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域。特段の変動要因はなく、当面は現状のま
ま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    531,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              514,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は昭和区及び周辺区の分譲マンション適地を擁する地域である。需要者は大手・中堅のマンションデベロッ
パーである。市内のマンション用地の取得需要は、建築費の高騰を受け一部で慎重な動きがみられる。特に郊外部では
その動きが強い。分譲価格も高騰し、成約率もやや下落傾向にある。但し、交通接近条件に優れた立地については依然
として取得の動きがみられる。土地価格は規模、容積率、事業者等によって幅があり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格として客観性は高いが、類似性の高い事例は少なく、各事例から求めら
れた価格もバラツキがみられた。開発法による価格はマンションデベロッパーの投資採算性を反映した価格である。や
や低位に把握されたが、マンション分譲における収支計画、開発スケジュール等の想定は適正で規範性は高い。本件で
は比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、単価と総額との関連に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部や交通接近条件の優れた地域では依然
としてマンション用地の取得需要は底堅いが
、エリアの選別が進んでいる。


国道１５３号沿いの店舗兼共同住宅が多くみ
られる地域。近年マンション等への用途転換
が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０７
５２
-3		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南7.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
b Ａ昭和０６
５０
-501		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
南東3.6m、
角地
１住居
高度地区最高31m
(70,200)
c Ａ昭和０６
４０
-522		 名古屋市昭和区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.3m市道
、北西6.3m、
角地
２中専
高度地区最高20m
(70,200)
d Ａ昭和０６
５０
-12		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7.2m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区
(30,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
374,532  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.4]
391,279 		 100
[  67.6]
578,815 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   -3.0

その他　    0.0

　　　[ 103.8]
　　　　 100
601,000 
b (　           ) 
275,576  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
305,492 		 100
[  63.8]
478,828 
497,000 
c (　    251,974) 
251,974  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.4]
273,632 		 100
[  61.8]
442,770 
460,000 
d (　           ) 
426,433  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
428,565 		 100
[  78.7]
544,555 
565,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -35.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    531,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,543,463,266 
1,091,979,649 
12 
847,000 
2,401.20 
415,000 
2,665.00 
⑧開発法による価格 　　          451,483,617 円　　　　（　              514,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
879 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  879.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
227.90 ㎡  2,665.00 ㎡  2,499.45 ㎡  165.55 ㎡  2,401.20 ㎡  ＲＣ・15F
 (    29 戸)
 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      25.9 ％）  （     303.2 ％）  （     284.4 ％）  （      18.8 ％）  （     90.10 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
絶対高４５ｍ高度
97 ％ 
300 ％ 
285 ％ 		 間口

奥行		   25.0 ｍ

  35.4 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   24.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 847,000 円／㎡  店舗等 847,000 円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンション取引価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    847,000 円／㎡　　×　　     2,318.40 ㎡　　＝　　　　       1,963,684,800 円 
店舗等 　    847,000 円／㎡　　×　　        82.80 ㎡　　＝　　　　          70,131,600 円 
合　計　　　　　　　　         2,033,816,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   415,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   427,450 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    427,450 円／㎡　　×　　　   2,665.00 ㎡　　＝　　　　       1,139,154,250 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,033,816,400 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         244,057,968 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,383,212,218 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 20 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 28 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 35 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 203,381,640 円  (     10 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          168,379,660 円 
販売総額(2期) 1,220,289,840 円  (     60 ％) ×　　0.7676  （     28 ヶ月） ＝　　          936,694,481 円 
販売総額(3期) 610,144,920 円  (     30 ％) ×　　0.7185  （     35 ヶ月） ＝　　          438,389,125 円 
収入合計 － － － － 1,543,463,266 円 
支出 建築工事費(1期) 113,915,425 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          105,622,382 円 
建築工事費(2期) 113,915,425 円  (     10 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           96,110,444 円 
建築工事費(3期) 911,323,400 円  (     80 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　          673,650,257 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 146,434,781 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          135,774,329 円 
販売管理費(2期) 97,623,187 円  (     40 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           80,822,237 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,091,979,649 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,543,463,266 円　　－　　　　　　        1,091,979,649 円　　＝　　　　　           451,483,617 円 

              514,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区隼人町５番１
 1808000172569-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考