別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋昭和 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-4 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小上　慎介   TEL.
鑑定評価額 75,800,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区阿由知通２丁目４番１２
 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗兼住宅、高層共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 東32.7m市道、背面道 水道、ガス、下水 吹上

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３２．７ｍ市道 交通

施設		 吹上駅南方

300m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 昭和区北部の幹線道路沿いの商業地域。特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は昭和区及び周辺区の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元中小企業、収益用不動産の運
営を目的とする不動産業者のほか、規模の大きな土地についてはマンションデベロッパーも考えられる。やや店舗集積
の劣る幹線道路沿いの商業地域であるが、都心部へのアクセスは良好で収益物件の取得需要は堅調である。一方で開発
用地の取得需要は一部で慎重な動きがみられる。取引総額は規模・用途等よって幅があり一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した事例も昭和区内の商業地に存する事例であり客観性は
高い。収益価格は賃貸市場に大きな変化はないことや建築費の高騰もあり低位に把握されたが、収益物件の取引もみら
れる地域のため一定の規範性は認められる。需要者の属性や行動原理を勘案の上、本件では比準価格を標準としつつも
、収益価格も比較考量の上、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 5-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    356,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.7]		 [102.0]
100		 385,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢の動向、物価上昇、金融資本市場の
変動等による国内景気の下振れリスクはある
が、昭和区の商業地の不動産市場は安定して
いる。

昭和区北部の幹線道路沿いの商業地域。地域
要因に目立った変動はないが、店舗や住宅の
賃貸市場は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０７
５２
-8		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9.2m県道
、東2.5m、
角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
b Ａ昭和０７
５２
-10		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西6m、角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(100,200)
c Ａ昭和０６
４０
-529		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
d Ａ昭和０６
４０
-531		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西14.5m市道、
北東12.2m、
角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(100,200)
e Ａ昭和０６
３５
-510		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24.5m県道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
270,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
273,775 		 100
[  68.6]
399,089 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
407,000 
b (　           ) 
330,275  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
319,058 		 100
[  77.7]
410,628 
419,000 
c (　           ) 
233,939  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.5]
294,905 		 100
[  77.2]
382,001 
390,000 
d (　           ) 
284,190  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.5]
305,099 		 100
[  79.3]
384,740 
392,000 
e (　           ) 
320,539  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
333,361 		 100
[  82.7]
403,097 
411,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -17.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,433,338 
2,751,279 
9,682,059 
7,718,400 
1,963,659 		 （　0.9373）
1,840,538 		 （  3.8 -  0.1 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     49,744,270 円　　　　（　    253,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 108.27 ＲＣ7 504.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   197 ㎡      9.0 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階は事務所（フロア貸し）、３階以上は住宅（平均専有面積約２８㎡）を想定。 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.27 
44.7 
48.40 
3,750 
181,500 		 6.0  1,089,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
87.78 
63.2 
55.49 
3,000 
166,470 		 6.0  998,820 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
61.74 
89.9 
55.49 
2,500 
138,725 		 3.0  416,175 
0.0  0 

 4～ 7		 居宅
61.74 
89.9 
55.49 
2,570 
142,609 		 3.0  427,827 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
504.75 
75.6 
381.34 

1,057,131 		 4,215,303 
0 
⑨年額支払賃料      1,057,131 円　×　12ヶ月　＝　      12,685,572 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,685,572 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       652,279 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,393,293 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,215,303 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,045 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,433,338 円　　　　（　        63,113 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,506 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋昭和 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 402,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 652,279 円  　　　       13,045,572　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      290,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,139,000 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,751,279 円　（　　　　　　        13,966 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     504.75 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0881 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,718,400 円  
（　　　　　        39,180 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,433,338 円      
②総費用 2,751,279 円      
③純収益　①－② 9,682,059 円      
④建物等に帰属する純収益 7,718,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,963,659 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,840,538 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,343 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,744,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     253,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区阿由知通二丁目４番１２
 1808000130307-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
名古屋昭和 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-4 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　大羽　昌広   TEL.
鑑定評価額 75,600,000 円  １㎡当たりの価格 384,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区阿由知通２丁目４番１２
 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗兼住宅、高層共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 東32.7m市道、背面道 水道、ガス、下水 吹上

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．７ｍ市道 交通

施設		 吹上駅南方

300m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ、利便性の高い商業地域であるが、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現
状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、名古屋市昭和区及び周辺区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、地元中小企業・
自営業者及び不動産業者のほか、デベロッパー等も想定される。吹上駅と御器所駅の両駅から徒歩圏内であり、商圏内
の人口も多いため、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。なお、取引総額は用途や画地規模等に応じて価格帯は
異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗や分譲マンション等が建ち並ぶ商業地域である。収益不動産の取引も散見されるが、店舗用地の自用
目的の取引が旺盛な地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に求められた
。したがって、本件では最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価格である比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 5-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    356,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.7]		 [102.0]
100		 385,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は雇用・所得環境が改善する下で、緩や
かな回復が期待されるが、物価上昇、中東地
域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影
響が懸念される。

最寄駅から徒歩圏内にあり、周辺にはマンシ
ョンも多い商業地で利便性が優れるため、地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０６
４０
-531		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西14.5m市道、
北東12.2m、
角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(100,200)
b Ａ昭和０７
５２
-10		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西6m、角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(100,200)
c Ａ昭和０６
４０
-529		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
d Ａ昭和０７
５２
-8		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9.2m県道
、東2.5m、
角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
284,190  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.5]
305,099 		 100
[  79.3]
384,740 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
392,000 
b (　           ) 
330,275  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
319,058 		 100
[  79.5]
401,331 
409,000 
c (　           ) 
233,939  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.5]
294,905 		 100
[  77.2]
382,001 
390,000 
d (　           ) 
270,592  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
273,775 		 100
[  69.5]
393,921 
402,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -17.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    401,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,152,630 
2,628,879 
9,523,751 
7,673,400 
1,850,351 		 （　0.9373）
1,734,334 		 （  3.8 -  0.1 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     46,873,892 円　　　　（　    238,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 108.27 ＲＣ7 504.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   197 ㎡      9.0 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階～７階は共同住宅（単身用又はコンパクトタイプ）を想定。 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 同種・同規模建物として標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.27 
44.7 
48.40 
3,754 
181,694 		 8.0  1,453,552 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
87.78 
63.2 
55.49 
3,167 
175,737 		 2.0  351,474 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
61.74 
89.9 
55.49 
2,346 
130,180 		 2.0  260,360 
0.0  0 

 4～ 7		 住宅
61.74 
89.9 
55.49 
2,463 
136,672 		 0.0  0 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
504.75 
75.6 
381.34 

1,034,299 		 2,065,386 
0 
⑨年額支払賃料      1,034,299 円　×　12ヶ月　＝　      12,411,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,411,588 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       638,579 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,133,009 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,065,386 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,621 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,152,630 円　　　　（　        61,688 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,346 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋昭和 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 378,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 638,579 円  　　　       12,771,588　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      289,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    126,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,628,879 円　（　　　　　　        13,345 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 126,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     504.75 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0881 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,673,400 円  
（　　　　　        38,951 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,152,630 円      
②総費用 2,628,879 円      
③純収益　①－② 9,523,751 円      
④建物等に帰属する純収益 7,673,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,850,351 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,734,334 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,804 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,873,892 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     238,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区阿由知通二丁目４番１２
 1808000130307-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考